Элеонор Вэйл, 29 лет, которая недавно обручилась, изначально была безразлична к политическим событиям, когда на прошлой неделе приняла предложение в размере 315 000 фунтов стерлингов за свою однокомнатную квартиру в Илинге, на западе Лондона.
После нескольких месяцев в медлительном рынке жилья это предложение от арендатора казалось идеальным шансом для неё и её жениха найти новый дом в Годалминге, Суррей, где они собираются начать свою семью.
Однако всего через несколько дней значительное изменение в политике полностью изменило ситуацию. В последнем бюджетном заявлении канцлер Рэйчел Ривз неожиданно повысила надбавку по налогу на печать при покупке недвижимости арендаторами на 2 процентных пункта до 5 процентов, начиная с немедленно. Это внезапное изменение означало, что покупателю Элеонор пришлось столкнуться с дополнительным налоговым бременем в размере 6 300 фунтов стерлингов.
В четверг утром Элеонор была проинформирована своим агентом по недвижимости Даниэлем Мэдденом и Партнерами о том, что её покупатель отозвал свое предложение, не желая принимать на себя дополнительный налог, который увеличил бы его общую налоговую задолженность до 19 000 фунтов стерлингов.
«Я была в полном отчаянии», — рассказывает Элеонор, отмечая, что купила квартиру в 2022 году за 365 000 фунтов стерлингов.
В марте, когда она выставила свою квартиру на продажу через Dexters за 400 000 фунтов стерлингов, она была настроена оптимистично на получение прибыли, полагая, что это очень востребованное жилье всего в миле от Илинга Бродвей.
Однако с уменьшением предложений ей приходилось постоянно снижать цену, в конечном итоге рассматривая продажу ниже 300 000 фунтов стерлингов и готовясь потерять деньги.
«Мне сказали, что многие покупатели беспокоились о бюджете и сталкивались с финансовыми трудностями из-за растущих ипотечных ставок. Я продолжала снижать цену, потому что интереса было немного. В этом районе более высокие цены для первичных покупателей, и арендаторы неохотно инвестируют», — объяснила Элеонор.
«Теперь мне сказали, что это повышение налога на печать стало последней каплей. Хотя я готова взять на себя убытки, я не могу завершить продажу. Весь этот опыт был чудовищным», — продолжила она.
Элеонор и её жених, который одновременно пытается продать свою квартиру в Кройдоне на юге Лондона, не одиноки в том, что их опасные цепочки жилья были нарушены или переговоры изменены после объявления бюджета.
Профессионалы в области недвижимости отметили, что повышение налога на печать, целью которого было сделать 130 000 домов доступными для первичных покупателей в течение следующего пятилетия, непреднамеренно привело к множеству разорванных цепочек.
Хотя ипотечные ставки остаются высокими, в настоящее время средняя ставка составляет 5,21 процента для пятилетних фиксированных сделок, самые конкурентоспособные ставки составляют 3,94 процента. Несмотря на недавнее снижение процентных ставок Банком Англии, которые сейчас составляют 4,75 процента, Офис ответственного за бюджет указал, что ставки могут оставаться высокими в течение продолжительного времени.
Кроме того, выбор канцлера не продлевать скидку по налогу на печать после апреля следующего года означает, что порог налога на печать снизится с 250 000 фунтов стерлингов до 125 000 фунтов стерлингов для всех покупателей, а первичные покупатели увидят снижение с 425 000 фунтов стерлингов до 300 000 фунтов стерлингов, увеличивая налоговые расходы для многих.
Даже до этого бюджета потенциальные покупатели колебались с подачей заявок. Анализ показал, что 115 процентов домов было выставлено на продажу в сентябре по сравнению с тем же месяцем в 2019 году, но только 76 процентов сделок с недвижимостью были завершены в это время. Юго-восточный регион особенно страдает, сталкиваясь с высокими ценами, которые обременяют бюджеты покупателей. Цены на жилье в Великобритании недавно достигли своего пика, в среднем составив 293 999 фунтов стерлингов, превысив предыдущие максимумы с лета 2022 года. В октябре произошел месячный рост на 0,2 процента, что стало четвертым последовательным увеличением.
Кроме того, время, необходимое для завершения сделок, увеличилось, усугубленное нехваткой нотариусов по всей стране. Время от назначения агента по недвижимости до завершения продажи увеличилось с 119 дней в 2019 году до 159 дней в настоящее время.
Агенты сообщают о злоупотреблениях на фоне быстрых изменений
С момента объявления бюджета агенты по недвижимости сообщили о значительных финансовых потерях из-за несостоявшихся сделок, а также о потенциальных потерях налоговых поступлений для правительства. Агенты также отметили увеличение уровня злоупотреблений, направленных на их сотрудников, со стороны разочарованных клиентов.
В резком письме своему депутату Софи Арнольд, управляющий директор Sandersons UK, в которой работает 40 человек в Кенте и Сомерсете, раскритиковала Ривза за недостаток дальновидности в отношении последствий бюджета.
Арнольд привела случай с цепочкой из десяти объектов недвижимости, которые варьировались от 300 000 до 1,4 миллиона фунтов стерлингов, где инвестиционный покупатель вышел из сделки из-за дополнительных 10 000 фунтов стерлингов налога на покупку за 300 000 фунтов стерлингов.
Это оставило девять домовладельцев, пытающихся продать свои основные резиденции, в подвешенном состоянии, многие из которых уже упаковали свои вещи и организовали услуги по переезду. В этой одной цепочке правительство упустило около 320 000 фунтов стерлингов налога на печать. Арнольд указала, что подобные сценарии, вероятно, происходят по всей стране.
Она отметила: «Вся моя команда сталкивается с злоупотреблениями от клиентов, которые говорят: ‘Мы сталкиваемся с потенциальной потерей 120 000 фунтов стерлингов всего за один день, а мы небольшая компания. Потерять месяцы работы в одно мгновение катастрофично для нас и всех вовлечённых’.»
Влияние повышения налога на печать значительно: покупатель, приобретающий недвижимость за 500 000 фунтов стерлингов, теперь сталкивается с увеличением налога на 10 000 фунтов стерлингов, что повышает его общую налоговую задолженность с 27 500 до 37 500 фунтов стерлингов. Аналогично, покупатель вторичного жилья за 1 миллион фунтов стерлингов заплатит дополнительные 20 000 фунтов стерлингов, увеличив свою налоговую задолженность с 71 250 до 91 250 фунтов стерлингов.
Роари Скарисбрик, владелец Property Vision, осудил повышение налога на печать как «серьезный удар по рынку жилья».
Переговоры начались из-за изменений в бюджете
После объявления бюджета покупатели начали стремиться к повторным переговорам, прося продавцов снизить их цены на величину, равную увеличению налога на печать.
Марс Шнайдерман, директор Arlington Residential, отметил: «Рост цен, с которым столкнулся первоначальный покупатель, передается следующему звену в цепи, который часто ждал более года своей желаемой недвижимости и не хочет её потерять.»
Нил Вуд, директор по продажам Hamptons в Бат, смог спасти две сделки, обеспечив срочные обмены в день объявления бюджета. «Без этих договоренностей покупатели понесли бы дополнительный налог в размере 11 000 и 10 000 фунтов стерлингов соответственно», — объяснил он.
Тем не менее, Скарисбрик отметил, что многие из этих усилий по повторным переговорам оказались неуспешными, сообщая о нескольких разрушившихся сделках на этой неделе.
Этот хаос резко контрастирует с периодами, предшествующими бюджету, когда рынок жилья испытал краткосрочный подъем, так как покупатели спешили заключить сделки перед ожидаемым повышением налогов.
Согласно данным TwentyCi, количество принятых предложений по недвижимости достигло самого высокого уровня с осени 2022 года в августе и сентябре, в то время как количество несостоявшихся сделок упало до своего минимума за тот же период.
Рынки в более дорогих областях особенно пострадали от новых налогов. Savills прогнозирует изменчивые темпы роста цен на недвижимость в следующем году, с значительным ростом на северо-западе, северо-востоке, в Йоркшире и Шотландии, но более медленным ростом в более дорогих регионах, таких как юго-запад и юго-восток. Остаются опасения для первичных покупателей, которые остаются без должной помощи.
Тем временем, JLL классифицирует послебюджетный рынок жилья как «сложный» для инвесторов, первичных покупателей и текущих владельцев жилья, хотя все еще ожидает, что цены вырастут примерно на 19,9 процента в Великобритании в течение следующих пяти лет. В Большом Лондоне этот рост предполагается еще более резким на уровне 21,6 процента из-за недостатка предложения при повышенном спросе.
Стратегии для поддержания цепочек жилья
Выбор надежного нотариуса является критически важным. Тони Хилл, коммерческий директор Assured Sales and Progression, подчеркнул существующую нехватку нотариусов после значительных сокращений рабочей силы во время и после пандемии. Он отметил, что эта нехватка заставляет фирмы управлять большими нагрузками дел, что может замедлять процессы сделок.
Чтобы смягчить осложнения цепочек, Оливер Кастанс-Бейкер из Strutt & Parker предполагает, что некоторые продавцы решили продать свои дома и временно переехать на аренду, получая наличные и уменьшая зависимости от цепочки. Данные Zoopla показывают, что около 32 процентов сейчас выставленных на продажу домов не имеют цепочки, с наибольшими концентрациями в доступных районах, таких как Халл, Уксбридж и Дартфорд.
В случаях, когда цепочки находятся под угрозой, гибкость является ключом. Эдвардс рекомендует рассмотреть различные решения, которые могут включать в себя мостовое финансирование, аукционы, повторные переговоры или услуги по восстановлению цепочек.
