В ходе плановой проверки мой агент по аренде обнаружил, что мой арендатор завел двух собак без моего согласия. Договор аренды явно запрещает животных, но мой агент указывает, что нашиoptions могут быть ограничены на данном этапе.
Квартира довольно компактна и не имеет сада, что делает её неподходящей для собак. Какие возможные действия я могу предпринять относительно текущего арендатора, и потребует ли предстоящий законопроект о правах арендаторов, чтобы я разрешал животных, когда буду искать новых арендаторов в будущем? — Хелен, Брайтон
Ваш агент по аренде прав; хотя ваш арендатор и нарушил условия договора, практические меры в данной ситуации несколько ограничены.
Теоретически вы можете начать процесс расторжения аренды, выдав уведомление по секции 8 на основании пункта 12, ссылаясь на нарушение условий аренды. Однако так как это основание является дискреционным, маловероятно, что судья удовлетворит иск о передаче владения только за то, что не было предварительного одобрения на животных, особенно при отсутствии значительного ущерба или нарушения порядка.
Это не означает, что следует полностью игнорировать ситуацию. Вам следует попросить вашего агента отправить формальное письмо арендатору, в котором будет изложено нарушение и выражено ваше ожидание, что они уберут животных или согласятся на дополнительные условия. Это создаст запись вашего возражения, что может быть полезно в случае возникновения спора в будущем и может удержать арендатора от дальнейших нарушений.
Вы также можете рассмотреть возможность переговоров об изменении договора аренды, потребовав дополнительную уборку после окончания аренды, страховку для животных или больший залог (при условии, что он не превысит предельный размер аренды в пять недель для Англии). Другой вариант — согласовать увеличение арендной платы, что допускается даже в рамках фиксированного срока, если обе стороны согласны, хотя арендатор не обязан это принимать.
Если вы предпочитаете, чтобы арендатор (и его животные) не оставались, время окончания их аренды имеет решающее значение. Если она закончится до вступления в силу закона о правах арендаторов, вы можете не продлевать её и выдать уведомление по секции 21, что является простым процессом, хотя нет гарантии, что арендатор покинет квартиру без дополнительных мер принуждения. Однако если новые правила вступят в силу, пока они всё ещё являются арендаторами, юридическое расторжение аренды может стать значительно более сложным.
Предстоящий законопроект не позволит арендодателям вводить общие «запреты на домашних животных», но у вас всё равно будет право отказывать арендаторам с уже имеющимися животными и отклонять запросы на новых животных, если у вас есть «разумные основания». Небольшая квартира без сада действительно будет разумным основанием для отказа в содержании животных, особенно для крупных собак.
Теперь арендаторы будут обязаны подавать формальные письменные запросы на домашних животных, и арендодатели будут иметь 28 дней на ответ. Если вы отклоните запрос, вы должны предоставить обоснованные причины, и арендаторы могут оспаривать несправедливые решения через уполномоченного по правам человека. Если вам будет предписано разрешить животных, вы будете вправе требовать страховку для домашних животных, которая будет оплачена арендатором.
Специфика того, как этот новый закон будет применяться уполномоченным в спорах, остаётся неясной. Тем не менее, практические реалии, вероятно, будут отражать текущую ситуацию: если арендаторы приводят домашних животных без разрешения, будет немного возможностей для действий со стороны арендодателей.
