После покупки роскошной квартиры с двумя спальнями в сердце Манчестера, я столкнулся с проблемой высоконасыщенного рынка аренды, на котором находятся 400 других квартир в том же комплексе. Многие арендаторы отвечают на конкуренцию снижением арендной платы, чтобы быстро привлечь жильцов. Должен ли я последовать их примеру и скорректировать свою арендную плату в соответствии с рыночными ставками, чтобы повысить шансы на аренду, возможно, снизив свои доходы, или же мне стоит подождать лучшего предложения? — Энди, Лондон
Такая ситуация часто возникает, когда на рынок выходит крупный жилой комплекс. В отличие от поэтапных строительных проектов, где новые дома вводятся постепенно, многоквартирные дома обычно имеют все единицы в продаже одновременно. Это может привести к резкому увеличению предложения, даже в районах с относительно низкой доступностью аренды, таких как центр Манчестера.
В таких ситуациях квартиры с низкой ценой, как правило, сдаются в аренду в первую очередь, что побуждает некоторых собственников вступать в конкуренцию по снижению арендной платы, чтобы привлечь жильцов.
Эта стратегия может вызывать опасения, так как может оставить вас с пустующей собственностью дольше, чем предполагалось, при этом вам все равно придется покрывать ипотечные платежи, сборы за обслуживание и другие расходы. Существует также вероятность того, что вы получите арендный доход ниже вашего первоначального прогноза.
Тем не менее, основываясь на многолетнем опыте, я могу вас заверить, что такая ситуация обычно временная: текущая переизбыток квартир в вашем доме вряд ли повторится. Мы наблюдали множество случаев, когда свойства долго не сдавались в аренду изначально, но в конечном итоге быстро нашлись арендаторы по значительно более высоким ценам, когда освободилось место.
Вместо этого целесообразно применять реалистичный подход, принимая низкую арендную плату с самого начала. Эта стратегия обеспечивает некоторую прибыль, а не рискует длительным простоем, при условии, что вы уверены в надежности арендатора. Часто более выгодно согласиться на низкую аренду, чем ждать более высокой и в конечном итоге столкнуться с неудачным кандидатом.
Даже если арендная плата в первый год ниже ожидаемой, в долгосрочной перспективе вашего инвестиционного срока различия могут оказаться минимальными.
Всё ещё ли стоит инвестировать в недвижимость для последующей сдачи в аренду?
Недавно я получила около 200 000 фунтов стерлингов и рассматриваю возможность инвестирования этой суммы в арендную недвижимость. Учитывая трудности, с которыми сталкиваются арендаторы с ипотечными кредитами, пытаясь получить прибыль, имеет смысл выйти на рынок в качестве покупателя за наличные. Изначально я не собиралась диверсифицировать свой портфель, но теперь думаю использовать ежемесячный доход (примерно 700-800 фунтов) для пополнения своей пенсии или ИСА до выхода на пенсию, а затем продать недвижимость примерно через десять лет. Это разумная стратегия? — Рэйчел, Хартфордшир
Ваш план не является изначально ошибочным, однако будет полезно рассмотреть альтернативный взгляд. Многие нынешние арендаторы, сталкивающиеся с проблемами из-за ипотечных кредитов, приобрели свои объекты, когда процентные ставки были низкими, и, возможно, рефинансировали свои кредиты по мере роста цен на недвижимость. В настоящее время, когда ставки растут, их платежи значительно возросли.
В качестве потенциального покупателя в текущей ситуации у вас будет более четкое представление о ставке ваших ипотечных кредитов, и вы сможете установить ожидания на основе цены покупки и потенциального дохода от аренды. В последние годы, хотя цены на жилье стабилизировались, арендные ставки значительно возросли, предоставляя возможности для лучшей прибыли от инвестиций, чем мы наблюдали ранее. Хотя ставки по ипотечным кредитам могут продолжать расти, вероятность резкого увеличения ниже, чем во времена исторических низких уровней.
Исходя из этого контекста, вам стоит рассмотреть, действительно ли использование наличных средств для вашей покупки является наиболее эффективным распределением ваших средств по сравнению с другими потенциальными инвестициями. Использование ипотечного кредита может увеличить рост капитала со временем, чего не произойдет при покупке за наличные, особенно если не ожидается значительного увеличения стоимости недвижимости. Эта реальность может означать, что ваша общая доходность, с учетом расходов, может не превысить то, что вы могли бы получить через более ликвидные и пассивные инвестиции, особенно с учетом налоговых последствий.
Если вы чувствуете себя более комфортно в сфере недвижимости, или если появится возможность для добавления стоимости или удивительная сделка, покупка за наличные все еще может быть жизнеспособным вариантом. Тем не менее, разумно исследовать возможность финансирования через ипотеку или рассмотреть другие инвестиционные пути. Учитывая значительную сумму, с которой вы имеете дело, обращение за финансовыми консультациями может помочь согласовать ваш инвестиционный выбор с вашими среднесрочными финансовыми целями.
Для дальнейших вопросов обращайтесь к двум Робам на сайте propertyhub.net/sundaytimes.
Роб Дикс и Роб Бенс ведут The Property Podcast. Они являются соучредителями сообщества инвесторов в недвижимость Property Hub и инвестиционного приложения Portfolio. Дикс написал четыре книги по вопросам инвестирования и аренды недвижимости, включая Инвестиции в недвижимость для начинающих.
