Я сдаю свой дом в Клиторпсе, Линкольншир, одному и тому же арендатору уже шесть лет. С принятием нового Закона о правах арендаторов на горизонте я решил продать свою собственность, но хочу обеспечить справедливое и профессиональное решение этой ситуации. Обязан ли я уведомить арендатора о выселении согласно Разделу 21 и предоставить ему двухмесячное уведомление о выселении?
Я предпочитаю сообщить своему арендатору о своих намерениях и позволить ему найти новое жилье, прежде чем продолжить продажу. Я хочу избежать выселения, если это возможно, но беспокоюсь о том, что могу не следовать надлежащим процедурам. Не слишком ли я оптимистичен? Тоня, Клиторпс
Приятно видеть, что вы стремитесь облегчить переход для своего арендатора. У вас нет обязательств проходить процесс выселения, если вы этого не хотите. Вы можете попросить арендатора освободить имущество, когда он будет готов, без необходимости оформлять официальные документы о выселении.
Тем не менее, мы рекомендуем принять сбалансированный подход, который учитывает интересы обеих сторон. Позволяя неопределенный срок или обещая арендатору столько времени, сколько ему нужно, вы можете снизить его срочность в планировании переезда. Кроме того, ваши собственные обстоятельства могут измениться, и вам может потребоваться ускорить процесс позже.
Если вы считаете это необходимым, сообщите своему арендатору, что планируете продать собственность через определенный период, например, через шесть месяцев. Когда это время наступит, вы сможете уже оформить официальное уведомление. Этот подход создает ощущение срочности, при этом позволяя вам отложить сроки, если это необходимо.
Цель состоит в том, чтобы ваш арендатор начал делать arrangements для нового жилого места, что в конечном итоге приведет к тому, что он уведомит вас. Независимо от этого неформального соглашения, мы настоятельно советуем убедиться, что вы соответствуете всем юридическим требованиям для уведомления согласно Разделу 21 на случай, если вам в дальнейшем потребуется воспользоваться официальным путем для возврата владения.
Другой альтернативой, в зависимости от местного рынка аренды и типа собственности, может быть продажа вашей собственности другому арендодателю. Это позволит вашему арендатору оставаться в доме, обеспечивая вас арендным доходом до завершения продажи.
Неясно, почему приближающийся Закон о правах арендаторов, который нацелен на устранение выселений без причины, повлиял на ваше решение продать именно сейчас. Если у вас надежный арендатор и вы не собираетесь использовать процесс выселения без причины, возможно, вам следует подождать, пока ваш арендатор не примет решение освободить квартиру, прежде чем выставлять ее на продажу, а не вновь выходить на рынок. Даже с новым законодательством, похоже, будут существовать положения для арендодателей, позволяющие вернуть владение для продажи, так что ожидание может не поставить вашу позицию под угрозу.
Должны ли мы создать ограниченную компанию для наших инвестиционных объектов?
Мы с супругой инвестируем в недвижимость в Лондоне в течение нескольких лет. В настоящее время мы владеем тремя квартирами, все они находятся на наших именах без каких-либо ипотек. Мы теперь хотим расширить наше портфолио за счет четвертой квартиры, снова используя наши собственные деньги для покупки. Учитывая нашу текущую ситуацию, мы задаемся вопросом, не будет ли лучше рассмотреть ограниченную компанию для этой новой приобретения. Марк, Лондон
Традиционно многие инвесторы держали недвижимость на свои личные имена, что легко управлять и исторически было финансово целесообразным. Однако значительные налоговые изменения с 2015 года сделали структуры ограниченных компаний более привлекательными для некоторых владельцев недвижимости.
Одним из главных преимуществ является то, что компании могут вычитать свои полные финансовые расходы перед расчетом налогооблагаемой прибыли, в отличие от физических лиц, которые могут лишь рассчитывать на налоговые льготы по базовой ставке. Однако, поскольку у вас в настоящее время нет никаких финансовых расходов, это может не быть непосредственной озабоченностью, если только вы не планируете предусмотреть долг для будущих инвестиций.
Другой важный фактор — это налогообложение арендной прибыли. Налог на прибыль для компаний, как правило, ниже, чем более высокие ставки налога на доход для физических лиц, что означает, что прибыль, удерживаемая в компании, может подвергаться более низким налоговым ставкам, если ее реинвестировать или в конечном итоге распределить. Однако, если вы хотите использовать арендный доход лично, вывод прибыли из компании может подразумевать дополнительные налоговые обязательства, особенно если у вас есть другие источники дохода. Кроме того, существуют и другие факторы, включая потенциальные планы передачи собственности членам семьи в будущем.
Возможно, ваш текущий подход вполне подходит. Только потому, что большинство арендодателей выбирают структуры ограниченных компаний, не означает, что это правильный выбор для вас. Учитывая масштаб инвестиций, разумно получить специализированные налоговые советы, адаптированные к вашему конкретному положению и долгосрочным целям. Стоимость такого совета, вероятно, минимальна по сравнению с потенциальными сбережениями, которые он может принести, и даже если ваш текущий подход оправдан, получение душевного спокойствия может стоить этой инвестиции.
Для дальнейших рекомендаций отправьте свои вопросы к Робам по вопросам недвижимости.
Роб Дикс и Роб Бенс являются соведущими подкаста The Property Podcast и основателями инвестиционного сообщества Property Hub.
