При обсуждении контроля арендных ставок многие экономисты и профессионалы в области жилья отвергают эту идею с фразами вроде: «Это не работает. Следующий!» Это настроение часто сопровождается пожиманием плечами и мнением, что это всего лишь вопрос базовой экономики. Основной аргумент основывается на принципах спроса и предложения: введение контроля арендных ставок обычно приводит к выходу арендодателей из рынка, что в свою очередь приводит к уменьшению числа арендных объектов и повышению арендных цен в районах, не находящихся под контролем.
Недавние исследования Института экономических исследований укрепляют эти точки зрения. Экономист Константин Холодулин проанализировал 196 исследований контроля арендных ставок в различных странах и пришел к выводу, что хотя такие меры могут снизить арендные ставки, они также приводят к нескольким непредвиденным негативным последствиям, включая ухудшение качества жилья, рост арендных цен в неконтролируемых регионах и общее сокращение предложения жилья и строительства.
Доказательства против контроля арендных ставок подкрепляются реальными примерами. Например, после отмены контроля аренды Президентом Хавьером Милей в Аргентине в конце прошлого года, в Буэнос-Айресе наблюдался рост доступности арендной недвижимости на 195 процентов при снижении арендных цен.
В Великобритании последствия временного контроля арендных ставок в Шотландии также оказались показательными. Лазейка позволила арендодателям повысить арендные ставки с новыми договорами аренды. После окончания периода ценового потолка в апреле многие арендаторы столкнулись с резким увеличением арендной платы, предположительно в преддверии предстоящего Закона о жилье (Шотландия), который может ввести новые меры контроля аренды. Данные от Службы аренды Шотландии показали, что арендаторы оспаривают средний рост арендной платы в 20 процентов, при этом один арендодатель требует ошеломляющего увеличения на 186 процентов.
Хотя справедливо утверждать, что контроль арендных ставок может быть эффективным — как это было продемонстрировано их историческим успехом в Великобритании до Закона о жилье 1988 года — он был возможен в совершенно другой жилищной обстановке, отличающейся большим количеством социального жилья и разнообразными структурами домохозяйств. Современный контекст демонстрирует значительное увеличение числа домохозяйств с одним человеком и одиноких родителей, наряду с распространенными ипотечными кредитами на покупку для сдачи в аренду, которые не существовали десятилетия назад. В настоящее время каждый двадцать первый взрослый является арендодателем.
Долгосрочная стратегия по сокращению арендаторства является необходимой для решения жилищного кризиса и улучшения социального благосостояния. Однако такие меры должны сопровождаться доступными и качественными вариантами социального жилья для арендаторов, поскольку введение контроля арендных ставок без этих «парашютов безопасности» может усугубить и без того сложную ситуацию.
