Я унаследовал недвижимость от отца, которая успешно сдавалась в аренду на протяжении многих лет. Я предпочитаю не продавать её, так как мои арендаторы надежны, и я хочу избежать уплаты налога на прирост капитала (CGT), если это возможно. Тем не менее, я ищу способ получить наличные с этой недвижимости. Если я оформлю ипотеку под её залог, будет ли процент по ней вычитаем из налога, даже если кредит изначально не был использован для покупки этой недвижимости? Дэвид, Бёртон в Лонсдейле
Да, вы действительно можете вычесть проценты по ипотеке, обеспеченной данной недвижимостью, при условии, что кредит используется для вашей арендуемой «деятельности» — термин, используемый HMRC, даже если недвижимость находится в личной собственности. Допустимыми целями использования кредита являются приобретение другой арендуемой недвижимости, финансирование ремонта или обновления, или консолидация других кредитов, связанных с арендным доходом.
Однако, если вы решите использовать средства для личных расходов, таких как погашение личной ипотеки, отпускных расходов или повседневных нужд, тогда проценты не будут вычитаться из ваших налогов.
Важно отметить, что если вы владеете недвижимостью лично, то вы не можете вычесть процентные расходы из своего арендного дохода при расчете прибыли. Вместо этого вы имеете право на налоговый кредит в размере 20 процентов от уплаченных процентов.
Если вы находитесь в более высокой налоговой категории или категории дополнительных ставок, получаемая вами льгота не будет полной. Кроме того, поскольку кредит — это не вычет, он искусственно увеличивает вашу налогооблагаемую прибыль, что потенциально может повысить вас в более высокую налоговую категорию или повлиять на такие льготы, как пособие на детей или личный вычет.
В заключение, если вы намерены использовать кредит для улучшения имущества, покупки дополнительных арендуемых объектов или погашения связанных долгов, тогда проценты могут быть вычитаемы через налоговый кредит. Возможно, стоит проконсультироваться с финансовым советником, чтобы рассмотреть другие возможные последствия.
Хотя вы выразили желание избежать уплаты CGT, этот налог в конечном итоге будет применим при продаже. Налог будет рассчитываться на основе стоимости недвижимости на момент наследования, а не с даты покупки вашим отцом, так что потенциальная прибыль и налог могут оказаться меньше, чем вы ожидаете. Более того, удержание недвижимости может иметь и другие преимущества — получение кредита может быть выгодным, даже если проценты не подлежат вычету.
Должен ли я копить или рефинансировать, чтобы приобрести другую арендуемую недвижимость?
Около трех лет назад я купил свою первую арендуемую недвижимость через ограниченную компанию — трехкомнатный дом с боковым входом в Манчестере за 165 000 фунтов стерлингов, с ипотекой 75 процентов от стоимости. Эта недвижимость оказалась прибыльной, обеспечивая постоянных арендаторов и стабильный арендный доход. Последние оценки предполагают, что её стоимость сейчас составляет около 210 000 фунтов стерлингов, и у меня есть около 14 000 фунтов стерлингов на счету компании от арендной прибыли после налогообложения.
Я стремлюсь расширить свой инвестиционный портфель, но не уверен, стоит ли продолжать копить арендную прибыль до тех пор, пока я смогу позволить себе первый взнос на вторую недвижимость, что может занять еще 18 месяцев, или же рефинансировать мою существующую недвижимость, чтобы получить некоторую долю капитала раньше.
Процентные ставки сейчас заметно выше, чем когда я впервые вложился; однако арендный рынок остается сильным, и я боюсь упустить возможности, пока жду. Что вы посоветуете? Дэвид, Ноттингем. Если вы рассматриваете возможность рефинансирования вашей недвижимости на уровне 75 процентов LTV, основываясь на новой оценке в 210 000 фунтов стерлингов, вы могли бы потенциально занять около 157 500 фунтов стерлингов. Учитывая, что ваш первоначальный кредит составил бы примерно 123 750 фунтов стерлингов (75 процентов от 165 000 фунтов стерлингов), это могло бы освободить около 33 750 фунтов стерлингов капитала. В сочетании с вашими 14 000 фунтов стерлингов от арендной прибыли у вас будет примерно 48 000 фунтов стерлингов в наличии — сумма, приближающаяся к финансированию дополнительной недвижимости, без ожидания предложенного срока в 18 месяцев.
Тем не менее, всё зависит от того, согласится ли кредитор с вашей оценкой. Кредиторы часто нанимают своих оценщиков, и их оценка может отличаться от вашей. Если она окажется ниже, ваше освобождение капитала может быть ограничено.
Кроме того, кредитору необходимо будет подтвердить, что ваш арендный доход поддерживает увеличенные долги. Большинство кредиторов требуют минимального соотношения покрытия процентов в 125 процентов для ограниченных компаний, хотя некоторые могут требовать и более высоких значений. Если вы выберете более короткий фиксированный период, они будут рассчитывать это исходя из «стрессовой» процентной ставки, которая превышает ваши текущие ставки, что усложнит процесс одобрения.
Имейте в виду, что если вы находитесь в фиксированном ипотечном договоре, рефинансирование может привести к штрафным платежам за досрочное погашение. После рефинансирования весь кредит будет подлежать текущим процентным ставкам, которые, как вы упомянули, выше тех, что были три года назад. Также учтите дополнительные расходы — юридические сборы, брокерские сборы и возможные сборы за оценку могут составить от 1 500 до 2 000 фунтов стерлингов, что уменьшит капитал, к которому вы будете иметь доступ.
Более того, рефинансирование может значительно снизить вашу месячную прибыль, что является значительным компромиссом. Если расширение вашего портфеля является вашим приоритетом, принятие меньшего краткосрочного денежного потока в обмен на долгосрочный рост капитала может быть целесообразным, с учетом того, что ваше соотношение кредита к стоимости со временем будет улучшаться по мере увеличения цен на недвижимость. Однако, даже если этот компромисс приемлем, убедитесь, что ваши финансы могут покрывать неожиданные расходы и периоды простоя.
Учитывая текущую динамику рынка недвижимости, который несколько стабилен, нет необходимости торопиться, если только не возникнет великолепное предложение. Если вы все еще связаны фиксированной ипотекой, может быть более разумным продолжать копить до окончания этого соглашения. К тому времени вы могли бы сэкономить дополнительные 10 000 – 15 000 фунтов стерлингов, процентные ставки могли бы снизиться, и вы избежали бы штрафов за досрочное погашение.
