Пандемия Covid-19 принесла бурный период для многих, однако для значительного числа покупателей жилья он был отмечен благоприятными обстоятельствами. Сочетание государственных инициатив, таких как льгота по налогам на имущество от Риши Сунака, растущий спрос на жилье в сельских районах от удаленных работников и исторически низкие процентные ставки по ипотечным кредитам создали обстановку, в которой множество людей бросилось на рынок жилья.
Однако, как и все хорошее, этот период финансовой легкости подходит к концу. В 2025 году заемщики, которые получили пятилетние фиксированные ипотеки с низкими ставками во время пандемии, столкнутся с огромными увеличениями своих платежей, составляющими в совокупности 176,6 миллиона фунтов стерлингов ежемесячно, когда они перейдут на значительно более высокие процентные ставки. Их ждет суровая финансовая расплата.
Заключение ипотечного бума в эпоху Covid
8 июля 2020 года, когда рынок жилья находился в застое с начала локдауна, канцлер Риши Сунака ввел льготу по налогам на недвижимость, освобождающую покупки ниже 500,000 фунтов стерлингов от налога. Этот шаг возродил struggling рынок недвижимости, обеспечив значительные сбережения для покупателей более дорогих домов.
Многие eager покупатели жилья, подстегнутые исключительно низкими ипотечными ставками в 1,6% для двухлетних фиксированных и 1,98% для пятилетних опций, погрузились в бурный процесс приобретения недвижимости. С возможностями для большего пространства после месяцев ограничения и сбережениями, которые можно было потратить, многие искали дома в живописных сельских районах.
UK Finance указывает на то, что в 2025 году 1,8 миллиона ипотек будет подлежать обновлению, при этом около 744,673 из них будут низкими пятигодичными фиксированными ипотеками, заключенными в 2020 году согласно аукционному агентству Hamptons. Эти домовладельцы, вероятно, столкнутся с серьезным сюрпризом. Хотя некоторые могут рассмотреть возможность продажи, предстоящие увеличения налога на недвижимость, вступающие в силу с 1 апреля, могут помешать таким действиям, так как затраты могут превысить выгоды.
Hamptons предполагает, что эти заемщики могут столкнуться с дополнительными 237,15 фунтов стерлингов в месяц в платежах по ипотеке, сдвигаясь с 2020 года с среднего уровня 1,98% до текущего среднего уровня 4,31%. Это изменение повысит их ежемесячные платежи с примерно 820,55 до 1,057,70 фунтов стерлингов, приведя к общему воздействию в 176,6 миллиона фунтов стерлингов дополнительных ежемесячных платежей.
В Лондоне ситуация будет еще более выраженной, поскольку заемщики исторически получали большие кредиты на более дорогие объекты. Например, среднее увеличение ежемесячных платежей для домовладельца, выходящего из пятигодичной ипотечной ставки, составит примерно 462 фунтов стерлингов — повышение с 1,600 до 2,062 фунтов стерлингов.
На юго-востоке можно ожидать средней прибавки около 337 фунтов стерлингов, в то время как владельцы на юго-западе могут столкнуться с ростом примерно на 252 фунта стерлингов. «Многие заемщики будут застигнуты врасплох,» предупреждает Аарон Стратт из Trinity Financial.
Опросы показывают отсутствие готовности среди заемщиков, которые сталкиваются с растущими платежами. Опрос Censuswide для кредитора April Mortgages показал, что 43% владельцев ипотеки не имеют планов по управлению потенциальными увеличениями, когда их фиксированные ставки истекут. Около 29% заявили, что дополнительные 200 фунтов стерлингов в месяц будут непосильными, в то время как 47% столкнутся с финансовыми трудностями с дополнительными 300 фунтов стерлингов в месяц.
Финансовое бремя впереди
Джонни Стивенс, который управляет коммуникационной фирмой, готовится искать новую ипотеку, поскольку его пятилетняя фиксированная ставка 1,83% подходит к завершению. Он получал эту сделку в 2020 году для своего четырехкомнатного дома в Бат.
Его текущий кредитор, Santander, предложил ставку обновления 4,17%, что повысит его ежемесячные платежи с 2,200 до 2,900 фунтов стерлингов, что является шокирующим увеличением на 8,400 фунтов стерлингов в год.
Стивенс, 54 года, также сталкивается с увеличением платы за учебу на 20% для своих двух детей в результате нового НДС на частное обучение, что еще больше ухудшает его финансовую ситуацию. Он предсказывает, что дополнительные расходы добавят тысячи к его годовым расходам.
Чтобы справиться с этой нагрузкой, Стивенс планирует сократить расходы, искать лучшие предложения и искать способы увеличить свой доход. Кроме того, он рассматривает возможность ипотеки только с процентной ставкой, что позволит ему производить дополнительные платежи, снижая текущие выплаты. «Я, возможно, не получу много сочувствия, но я не богатый человек. Я все построил сам,» подчеркивает он.
Трудности, с которыми сталкиваются те, кто купил жилье в 2020 году, могут усилиться в 2026 году для дополнительных 880,000 заемщиков, которые выбрали пятигодичные фиксированные ипотечные ставки в 2021 году, что прогнозирует увеличение их платежей примерно на 256 фунтов стерлингов в месяц — всего на 225,6 миллиона фунтов стерлингов.
С другой стороны, те, кто взял двухлетние фиксированные ставки во время пандемии, а затем обновили их в конце 2022 или начале 2023 года, могут найти более светлые перспективы в 2025 году. Хотя ставки остаются высокими по сравнению с 2021 годом, они все же могут быть ниже, чем два года назад. Прогнозируется, что 462,585 заемщиков, которые получили двухлетние ипотеки в 2023 году со средней ставкой 4,69%, могут быть всего на 20 фунтов стерлингов в месяц в более выгодном положении благодаря рефинансированию по средней ставке 4,53% в этом году.
Изменения в спросе на жилье
Ожидаемый шок ипотечных ставок в 2025 году может отметить конец тренда, возникшего во время пандемии, известного как «гонка за пространством», когда городские жители стремились переехать в более просторные дома в сельских районах. Уменьшение жизнеспособности работы из дома, наряду с ограничениями по доступности, может затруднить потенциальным увеличением числа покупателей на рынке.
Согласно Hamptons, всего 5,7% домов, приобретенных в прошлом году, были покупками лондонцев, покидающих город, что является значительным уменьшением с 8,2% в 2022 году. Это привело к тому, что 57,020 объектов недвижимости были куплены переезжающими лондонцами в прошлом году, что на 45% меньше, чем на пиковом уровне Covid в 2021 году.
В ходе гонки за пространством рост цен на отдельно стоящие и полуотдельные дома опередил рост цен на более мелкие квартиры, однако эта тенденция сейчас меняется. Общенациональные данные показывают, что цены на террасы увеличились на 4,4% в среднем в 2024 году, в то время как цены на квартиры возросли на 4%. Полуотдельные дома повысились на 3,4%, а отдельно стоящие объекты увеличились на 3,2% в год.
Получение лучшей ставки по ипотеке
Если ваша фиксированная ипотека близка к истечению, у вас есть возможность закрепить новую ставку за три-шесть месяцев вперед, в зависимости от кредитора. Вы можете выбрать оставаться у того же кредитора или рассмотреть новые варианты, желательно через ипотечного брокера. Учитывая предстоящие изменения в ставках из-за государственных заимствований, рекомендуется быть проактивными. Хотя вы не связанными с зафиксированным соглашением, вы потеряете любые комиссии, уплаченные за его резервирование.
«Светлая сторона в том, что некоторые кредиторы продолжают предлагать конкурентоспособные двух- и пятигодичные фиксированные ставки чуть выше 4%,» отмечает Стратт. «Однако мы ожидаем, что ставки могут вырасти, когда действуют последствия бюджета Рэйчел Ривз.»
В настоящее время наиболее благоприятная двухлетняя ипотечная ставка доступна через First Direct на уровне 4,23% для заемщиков с 40%-ным депозитом, в то время как Barclays предлагает самую низкую пятилетнюю ставку на уровне 4,11% с тем же требованием по депозиту.
