После того как мой арендатор недавно освободил помещение, я принял решение выставить свою инвестиционную собственность на продажу. В данный момент объект пустует, что приводит к накоплению затрат, пока я жду покупателя. Стоит ли мне рассмотреть короткосрочную аренду, чтобы уменьшить часть этих расходов? Если да, какие условия мне следует предусмотреть и какой тип договора будет наиболее подходящим для аренды, которая может длиться всего несколько месяцев? Есть ли альтернативные стратегии, которые вы могли бы предложить для облегчения этих финансовых бремен? Шарлотта, Лондон
Хотя законодательство об аренде, вероятно, изменится с предстоящими реформами в парламенте, в данный момент вы можете заключить договор аренды на короткий срок. Однако, если арендатор не освободит помещение в установленный срок, вы не сможете подать законное уведомление о выселении в течение первых четырех месяцев его аренды, и суд не выдаст постановление о выселении, пока арендатор не прожил в собственности как минимум шесть месяцев. Кроме того, существует риск, что арендаторы могут проигнорировать решение суда о выселении и задержать процесс.
Поскольку вы, вероятно, хотите привлечь жильцов-собственников, а не других арендодателей, эта непредсказуемость может отпугнуть потенциальных покупателей. Альтернативой может быть аренда помещения как жилья для отдыха для людей, которые живут в других местах. Этот подход позволяет заключить договор, который не предоставляет полную защиту стандартного договора аренды.
Однако этот метод потребует полностью меблировать объект и обеспечить его стильным и привлекательным оформлением, что может привести к расходам, превышающим доход от аренды. Важно выяснить у вашего кредитора условия ипотечного договора, так как он может установить ограничения на краткосрочную аренду. Более того, организация показов может оказаться более сложной, если объект занят.
Оставлять объект пустым также имеет свои недостатки, так как вы остаетесь ответственным за ипотеку, налог на имущество и текущие эксплуатационные расходы, пока собственность не будет продана. Даже если вам повезет быстро найти покупателя, процесс оформления сделок может занять несколько месяцев, что приведет к дальнейшим расходам.
В конечном счете, инвесторы должны быть готовы к этим расходам и учитывать их при принятии решения о продаже — если только они не ориентируются на других инвесторов, для которых наличие арендатора может быть привлекательным.
Идеального решения не существует; тем не менее, установление реалистичной цены, нацеливание на покупателей без цепочек или покупателей наличными для ускорения процесса оформления и поддержание напряженной коммуникации с вашим агентом по недвижимости могут улучшить ваши шансы на быструю продажу.
Должен ли я купить новую собственность, чтобы сохранить своих отличных арендаторов?
У меня есть жилье с двумя спальнями, которое обеспечивает доходность 6,9 процентов, но за последние два года мало изменилось в плане капитализации. Мои замечательные арендаторы заинтересованы в переезде в дом с четырьмя спальнями в более престижном районе, чтобы разместить больше детей для приемной семьи. Приобретение нового объекта потребует больших инвестиций, но обещает лучший прирост. Наша текущая собственность, вероятно, стоит столько же, сколько мы заплатили два года назад, а значит, продажа приведет к убыткам из-за налогов на передачу и других сборов. Должны ли мы продать нашу текущую собственность, чтобы финансировать покупку нового объекта, чтобы сохранить наших отличных арендаторов, или продолжать держать ее и найти новых арендаторов, или попробовать сделать и то и другое, рефинансировав наш дом? Лоренс, Маунтчестер
Эта ситуация, похоже, побуждает вас пересмотреть свою инвестиционную стратегию раньше, чем вы ожидали. В то время как ценность хороших арендаторов важна, не рекомендуется принимать значительные решения о портфеле исключительно исходя из их нужд. Найдя отличных арендаторов один раз, вы не исключаете возможности найти новых.
Два года — это не долгий срок в контексте инвестиционной недвижимости, поэтому, если вам не нравится ваша собственность независимо от желания арендаторов переехать, стоит оценить, что изменилось с момента ее покупки. Если вы ожидали более сильного роста, который не произошел, ваши первоначальные ожидания могли быть нереалистичными. Тем не менее, два года недостаточно для окончательной оценки. Если ваши приоритеты изменились, возможно, настало время для перемен.
Рассмотрите значительные расходы, связанные с продажей и покупкой: помимо налога на передачу, который вы уже уплатили, есть новый налог (включая 5-процентную надбавку), юридические сборы, возможные сборы за оформление ипотеки и вероятность сбора за досрочное погашение ипотеки. Чтобы сделать такое начинание оправданным, нужно быть уверенным, что новый район обеспечит значительно более сильный рост, чтобы это перекрыло указанные затраты. За десять лет или больше значительная разница в капитализации может оправдать переход, но важно задать себе вопрос, почему вы чувствуете себя более уверенно в возможности выявить район с высоким ростом, чем два года назад.
Рефинансирование вашего дома, чтобы сохранить текущую собственность и финансировать другую, может быть жизнеспособным вариантом — многие инвесторы выбирают этот путь. Однако важно учитывать сопряженные с этим риски и нагрузку, которую дополнительное заимствование может наложить на ваши личные финансы.
Прежде чем что-либо делать, рекомендуется отступить на шаг назад и прояснить свои цели. Вы в первую очередь ориентируетесь на доход, рост или их сочетание? Каковы ваши финансовые результаты и за какой срок? Как только вы проясните это (что не так уж просто), вы сможете эффективно оценить, какой вариант лучше всего соответствует вашим стремлениям.
Отправьте свои вопросы для двух Робов на propertyhub.net/sundaytimes
Роб Дикс и Роб Бенс являются соавторами подкаста о недвижимости The Property Podcast и основателями образовательной платформы Property Hub. Последняя книга Роба Дикса, «Семь мифов о деньгах», выйдет в издательстве Penguin Books 9 января.
