В. Мы намереваемся внести изменения в нашу квартиру, но беспокоимся, что собственник может отказать нам в разрешении. Наш договор аренды гласит, что согласие на модификации не может быть «необоснованно удержано или задержано». Какие у нас есть варианты, если они откажут?
О. Договоры аренды обычно содержат два основных типа обязательств относительно модификаций. Первый тип включает «абсолютные» положения, которые прямо запрещают определенные изменения. В таких случаях арендодатели имеют полномочия отказать в разрешении на любые модификации, и суды не могут принудить их рассмотреть запрос арендатора.
Ключевым примером является дело Верховного суда 2020 года, Duval против 11-13 Randolph Crescent Ltd, в котором было утверждено, что арендодатель не может предоставить разрешение арендаторам в многоквартирном доме на изменения, которые нарушат абсолютное обязательство, особенно если договор включает взаимное обязательство, применимое ко всем арендаторам в этом здании.
Второй тип включает «квалифицированные» обязательства относительно модификаций. Эти обязательства позволяют арендодателям либо предоставить, либо отклонить разрешение на изменения. Часто такие обязательства также подразумевают, что разрешение не может быть необоснованно удержано, принцип, который в целом поддерживается разделом 19(2) Закона о арендодателе и арендаторе 1927 года.
В ситуациях с квалифицированными обязательствами основное правило состоит в том, что арендодатели не могут отказать в разрешении по причинам, не относящимся к отношениям между арендодателем и арендатором, изложенным в договоре. Допустимыми основаниями для возражения являются подлинные эстетические, художественные, исторические или сентиментальные соображения. Тем не менее, арендодатели не могут отказать в разрешении из-за несвязанных споров с арендаторами или в обмен на финансовую компенсацию.
Если арендодатели отказывают или не отвечают на запрос о работах, арендаторы могут продолжить модификации на свой собственный риск. Этот шаг может привести к судебным разбирательствам. Арендаторы могут попросить суд признать отказ арендодателя необоснованным. В качестве альтернативы они могут запросить судебное заявление, в котором будет указано, что арендодатели неправомерно удержали согласие.
В вашей ситуации, с полностью квалифицированным обязательством, ваши арендодатели должны предоставить обоснованные причины для отказа в согласии на модификации. Если они откажут, вы можете обратиться в суд с просьбой определить, был ли их отказ необоснованным или произошла ли неоправданная задержка.
Марк Ловдей — юрист из Tanfield Chambers.
