Налоги на продажу недвижимости в 2025 году: кто и когда может не платить НДФЛ
С 2025 года налогообложение при продаже недвижимости изменится: если ранее россияне уплачивали фиксированный процент, то теперь будет применяться прогрессивная шкала. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) необходимо будет уплачивать всем бывшим собственникам, когда они продают квартиру, которой владели менее 5 лет — данный срок в следующем году сократится до 3. Издание «Лента.ру» рассказывает, как рассчитать налог при продаже недвижимости в 2025 году, как его снизить и когда можно не платить.
Что такое налог на продажу недвижимости?
Налог на продажу недвижимости (квартир, домов, комнат и др.) — это обязательство россиян уплачивать НДФЛ с полученного дохода в бюджет. При этом в расчет идет не вся сумма доходов от продажи имущества, а разница между стоимостью покупки и продажи — то есть прибыль. Стоимость покупки должна быть подтверждена документами. Если их нет, применяется фиксированный вычет размером в 1 миллион рублей.
С 2025 года сумма налога по прогрессивной шкале:
До 2024 года действовала другая система: собственник платил только 13% с прибыли.
Как вычисляется налог?
Налог в 15% необходимо платить только на «избыточную» часть прибыли, которая превышает 2,4 миллиона, а не на всю прибыль. Поэтому он считается так: 312 тысяч (налог на первую часть) плюс остаток прибыли, уменьшенный на 15%. Например, Дмитрий Иванов — налоговый резидент России — в 2025 году продает квартиру, которую купил в 2023 году по договору купли-продажи. Минимальный предельный срок владения объектом пока не прошел, поэтому ему придется оплатить налог. Доход от продажи квартиры составляет 10 миллионов рублей, а расходы на покупку, которые он может подтвердить документами, — 8 миллионов рублей. В таком случае его прибыль — 2 миллиона (10 – 8), поэтому налог составит 260 тысяч рублей: (10 млн – 8 млн) * 13% = 260 000 рублей.
Если же изначальные расходы на покупку были 4 миллиона рублей и прибыль составила 6 миллионов, налог будет считаться по прогрессивной шкале:
1) 2,4 млн * 13% = 312 000 рублей
2) 1,6 млн * 16% = 240 000 рублей
3) 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей
Если у Дмитрия Иванова нет документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, он воспользуется фиксированным вычетом в один миллион рублей:
1) 10 млн – 1 млн = 9 млн
2) 9 млн * 15% = 1 350 000 рублей
3) 312 000 + 1 350 000 = 1 662 000 рублей — сумма НДФЛ.
Как уменьшить размер налога?
Уменьшить сумму НДФЛ можно через имущественный налоговый вычет. Его могут оформить налоговые резиденты, но только при документальном подтверждении расходов, связанных с приобретением квартиры.
Если на продажу выставляется квартира, которую получили в дар от члена семьи или близкого родственника (по наследству или по договору дарения), то вычет можно использовать средства, которые на покупку квартиры потратил прошлый владелец, если ранее они не учитывались в целях налогообложения. Для этого также нужно документальное подтверждение.
«А если продается квартира, полученная в дар не от члена семьи или близкого родственника, то доход можно уменьшить на сумму, которая уже была учтена в целях налогообложения», — отметила Лилия Юлгушева.
Когда налоговый вычет нельзя оформить:
Когда можно не платить налог с продажи квартиры?
Как правило, доход от продажи квартиры подлежит налогообложению. Однако есть случаи, при которых платить налог с доходов от продажи объекта не нужно.
Например, от уплаты налога с продажи квартиры освобождены семьи с двумя и более детьми. Но только в том случае, если полученный доход был направлен на покупку.
Если стоимость квартиры меньше одного миллиона рублей, то декларацию при продаже, отметила Лилия Юлгушева. Значит, и платить налог не требуется.
Кроме того, если квартира находится в собственности налогоплательщика в течение установленного законом минимального срока владения, то полученные от ее продажи доходы также освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
С 2019 года освобождение от уплаты НДФЛ при соблюдении минимального срока владения как налоговых резидентов РФ, так и на людей, которые проводят в России менее 183 дней в году.
Что такое минимальный срок владения имуществом?
— это своего рода «стаж» владения недвижимостью, по достижении которого собственник получает право не платить налог с продажи недвижимости.
«Смысл этого стажа заключается в том, чтобы отделить граждан, которые регулярно покупают и перепродают квартиры, и тем самым на этом зарабатывают, от тех граждан, которые продают квартиру для улучшения жилищных условий и нежилых целей», — рассказал «Лента.ру» эксперт по налоговым спорам, генеральный директор ООО «Шадрин и партнеры» Вадим Шадрин.
По его словам, именно для тех, кто продает недвижимость в личных целях, государство предусмотрело освобождение от уплаты налога по достижении минимального срока владения.
Однако из этого правила есть исключения, и в некоторых случаях минимальный срок владения может снижаться до трех лет.
Когда минимальный срок владения снижается до трех лет:
В ноябре 2024 года в Госдуму законопроект, в котором предложили сократить общий минимальный срок до трех лет, срок при наследовании и подарке от родственника — до года, в остальных исключительных случаях — до двух лет.
