У меня есть дом с двумя спальнями в Болтоне, управляемый местным агентством по аренде. Агентство использует своих подрядчиков и вычитает расходы из моего арендного дохода, не показывая счета, потому что, по-видимому, мой контракт гласит, что оно может проводить ремонт на сумму до 200 фунтов без моего согласия. Отказывается показать мне счета подрядчиков, утверждая, что это не делается для любого арендодателя. Также часто пытается ремонтировать старую технику, даже когда я предлагаю заменить ее.
Я рассматриваю возможность смены агентства из-за его недостатка прозрачности, но мой контракт требует предупреждения за два месяца, совпадающего с окончанием договора аренды. Это стандартная практика в отрасли? Насколько легко перейти к новому агентству, сохраняя тех же арендаторов? Клэр, Рединг
Хотя для агентов по аренде нет юридического требования показывать оригинальные счета, многие делают это как добрую практику. Такая прозрачность позволяет арендодателям проверить проделанную работу и обеспечивает соответствие списываемой суммы гонорару исполнителя. Однако, если условия работы вашего агента не указывают, что он это сделает, то он не обязан.
Порог в 200 фунтов для ремонта без вашего согласия довольно стандартен в отрасли и предназначен для предотвращения задержек в разрешении мелких проблем из-за неотзывчивых арендодателей. Однако мы ожидаем видеть счета даже за затраты, вычитаемые из арендной платы — даже если сумма ниже этого порога.
Несмотря на то, что агентство настаивает на ремонте, когда вы предлагаете замену, это необычно. Чаще бывает наоборот, поскольку замены часто экономят время и хлопоты агентства, даже если они менее выгодны с финансовой точки зрения.
Что касается смены агентов, обычно агентства требуют, чтобы вы продолжали оплачивать их комиссию до тех пор, пока их найденные арендаторы не выйдут. Необычно (и не практично) запрашивать два месяца предупреждения в такой ситуации, потому что может случиться, что арендатору нужно всего лишь один месяц, так что к такому удаленному моменту времени вы не сможете знать, когда закончится срок аренды. Мы бы порекомендовали вам обсудить это с агентством.
Некоторые агентства позволяют вам завершить соглашение и сохранить арендаторов, уплатив расходы на расторжение, которые обычно составляют несколько месяцев комиссионных сборов, но если ваш агент не имеет таких положений в условиях, вам придется договариваться с ним. В конечном итоге все зависит от вашего уровня недовольства: вы можете попытаться расторгнуть соглашение, но если это вас только раздражает, может быть легче дождаться естественного конца аренды.
Инвестиции в недвижимость с ограниченным временем
Я врач, заинтересованный в инвестировании в аренду, но моя работа означает, что у меня мало времени для организации просмотров и ответов на звонки в течение дня. Я знаю, что возможно поручить другим находить недвижимость и управлять ею за вас, но помимо очевидных проблем доверия, я беспокоюсь, что мне могут не хватить важных знаний, не делая всего самостоятельно. Вы считаете, что мне следует сделать все самому хотя бы один раз, прежде чем передавать дела другим? Аббад, Шеффилд
Мы придерживаемся позиции о преимуществах подхода к недвижимости как к инвестициям, а не погружаться в мелочи, но вы правы — как и в случае с любым делом, больше всего учится через практику, поэтому есть риск упустить что-то, поручив все внешнему исполнителю с самого начала.
Давайте начнем с того, чтобы подумать о том, чтобы использовать кого-то другого для нахождения потенциальных инвестиционных возможностей для вас. Это слабо регулируемая область с множеством низкокачественных инвестиций, которые сильно рекламируются — так что, даже если кто-то представляет вам возможности, вам все равно нужно искать местоположения, оценивать стоимость недвижимости и аренды и проверять все, что они вам говорят.
Следовательно, если вы партнерствуете с кем-то ответственным, а не слепо доверяете, вы все равно имеете много возможностей для совершенствования своих навыков, даже если это не вы физически ходите по недвижимости с агентом по недвижимости. Тем не менее, вы, конечно, извлечете больше уроков, сделав все самостоятельно.
После покупки многое можно вынести из управления арендой самостоятельно изначально — потому что, изучив самому, что это включает, вы сможете лучше выбирать и сотрудничать с управляющими агентами в будущем.
Однако для человека в вашем положении это может быть просто не реализуемо — и это может сводиться к выбору между привлечением внешней помощи или же отказом от идеи вовсе.
Так что, если вы решите передать дела другим, заранее изучите, что включает в себя процесс аренды и управления, и каким законодательством вы обязаны соблюдать, чтобы вести более информированные беседы с потенциальными агентами и следить за их работой. Есть книги по этой теме, и вы можете обратиться к сайту правительства для полного списка всех ваших обязательств.
Когда ваш портфель расширится и у вас будет четыре или пять объектов, может стать целесообразным нанять ассистента на полставки для управления ваших дел — что в конечном итоге даст вам лучшее из обоих миров.
Но в начале, как при вложении денег, так и при их управлении, мы говорим с многими занятыми людьми, которые могли бы влюбиться в идею делать все сами, но понимают, что это в конечном итоге не практично для их ситуации. Мы всегда рекомендуем этим людям образовывать себя максимально широко с использованием всех доступных источников — и это все же требует времени, конечно, но все-таки оно проще вписывается в насыщенную трудовую жизнь.
