В 2024 году многие покупатели и продавцы недвижимости задаются вопросом: «Остаться или уйти?», так как этой осенью в рынке жилья вновь появляются нотки оптимизма.
После неудач, связанных с мини-бюджетом Лиз Трасс два года назад, процентные ставки по ипотеке устойчиво снижаются. Множество кредиторов сейчас предлагает ипотечные варианты с ставками ниже 4 процентов. Недавно банки Barclays и Nationwide объявили о фиксированных ставках на пять лет в 3.71 и 3.74 процента соответственно, что вдохновляет потенциальных покупателей, отложивших приобретение недвижимости, вновь войти на рынок.
Согласно эксклюзивному анализу компании PropCast, специализирующейся на тенденциях в сфере недвижимости, в Великобритании впервые за много лет наблюдаются признаки растущего интереса со стороны покупателей. Их исследования показывают, что число «горячих» почтовых кодов — мест, где 35 или более из каждых 100 выставленных на продажу домов находятся в стадии предложения — возросло с 1,680 до 1,716 с сентября 2023 года до текущего месяца. Эта тенденция совпадает с недавними данными Rightmove, показывающими 27-процентное годовое увеличение согласованных продаж.
Цена на жилье также увеличилась на 0.8 процента в сентябре, что вдвое превышает стандартный месячный прирост для этого сезона. Офис национальной статистики (ONS) отмечает, что средняя цена на жилье в стране достигла 292,495 фунтов в июле, превышая показатели сентября 2022 года.
Несмотря на эти положительные изменения, рынок остается сложным. Хотя покупатели выглядят более уверенными относительно своих финансовых ситуаций, эта уверенность шатка. Ипотечные ставки, хотя и снижаются, все еще выше, чем до осени 2022 года — в среднем 4.58 процента для пятилетних фиксированных и 4.93 процента для двухлетних ипотек. Кроме того, предстоящий бюджетный отчет 30 октября может привести к увеличению налогов, что потенциально затруднит эту хрупкую реконвалидацию.
Различия в энтузиазме покупателей и продавцов продолжают сохраняться, под влиянием таких факторов, как уровень дохода, тип недвижимости и местоположение. Некоторые агенты по недвижимости выражают замешательство по поводу текущей динамики рынка. Нина Харрисон из консультационной фирмы Haringtons UK отмечает: «Рынок недвижимости в Великобритании сейчас немного запутанный».
Чтобы помочь ориентироваться в этом непредсказуемом осеннем рынке, вот несколько ключевых соображений.
Возвращение тех, кто расширяет жилье
С начала ипотечного кризиса многие переселенцы с растущими семьями воздерживались от переездов, сдерживаемые высокими ипотечными издержками и бременем дополнительного долга за более просторные дома. В прошлом году количество выданных ипотек для переселенцев снизилось до наименьшего уровня с 1974 года, составив всего 251,000 кредитов — на 26 процентов меньше по сравнению с условиями низких ставок 2022 года.
Напротив, покупатели впервые все больше доминируют на рынке, получая финансовую поддержку от семьи. В прошлом году на долю первичных покупателей пришлось 287,000 ипотек, что составило около 49 процентов от всех ипотечных покупок в 2023 году, по данным Halifax. Однако с устойчивым снижением ставок по ипотеке аналитики предсказывают наплыв тех, кто хочет расширить жилье, этой осенью в поисках дополнительного пространства.
Исследование компании по аналитике недвижимости TwentyCi показывает значительный рост числа крупных домов, выходящих на рынок. Данные показывают, что дома с пятью и более спальнями более чем в два раза чаще выставляются на продажу по сравнению с их представлением в запасах, в то время как четырехспальные дома на 35.2 процента чаще появляются на рынке. Напротив, записи однокомнатных квартир сократились на 25.7 процента.
Анализ проданных объектов с июля по сентябрь дополнительно иллюстрирует эту тенденцию: отдельно стоящие дома проданы на 0.6 процента, полуотдельные дома на 8.7 процента, а таунхаусы на 7.7 процента, в то время как квартиры снизились на 38.4 процента.
Компания TwentyCi предполагает, что осенний рынок, вероятнее всего, будут вести более состоятельные покупатели и продавцы. Анализ доходов домовладельцев показывает, что те, кто зарабатывает от 70,000 до 99,999 фунтов, более чем на 50 процентов вероятнее выставляют свою собственность на продажу. Те, кто находится в диапазоне доходов от 100,000 до 149,999 фунтов, на 57 процентов более склонны к продажам, в то время как зарабатывающие от 30,000 до 39,999 фунтов на 9 процентов менее склонны выставлять свои дома.
Агенты недвижимости Savills согласны с этой наблюдением, отмечая, что семьи, поднимающиеся по лестнице недвижимости, сыграют ведущую роль в возрождении рынка в этом сезоне.
Изменения в предпочтениях стиля жизни также влияют на спрос на более мелкую собственность. Savills указывает на то, что удаленная работа остается значительно выше до пандемии, что свидетельствует о сохраняющемся низком интересе к городским квартирам.
Учитывая, что доступность по-прежнему остается барьером для первичных покупателей, ожидается, что рынок этой осенью будет доминировать самих перемещающихся. Nationwide недавно объявила о политике, позволяющей некоторым первичным покупателям занимать сумму, равную шести их доходам по ипотеке при всего лишь 5-процентном взносе, что превышает типичный лимит в 4.5 раза.
Горячие районы на рынке
На фоне продолжающегося экономического давления недвижимость быстрее всего движется в региональных городах и менее дорогих пригородах, где покупатели ищут больше ценности. Рынок в высокотарифных районах Лондона и юго-востока продолжает замедляться.
По данным PropCast, Бристоль возглавляет рынок, где 63 процента объектов находятся в стадии предложения. Другие города, следящие за ним, включают Шеффилд с 59 процента и Карлайл с 58 процента, а Ковентри и Глостер — по 57 процентов. Примечательно, что три из пяти самых горячих почтовых кодов расположены в Бристоле (BS7, BS3 и BS5).
Факторы, способствующие этим динамикам, разнообразны. Например, спрос на недвижимость рядом с отличными средними школами резко возрос, поскольку семьи стремятся избежать дополнительного НДС на плату за частные школы. Консультант по недвижимости Бристоля Лили Оливер отмечает, что этот сдвиг привел к возросшему интересу к государственным средним школам.
Кроме того, многие собственники недвижимости продают объекты в менее состоятельных районах из-за роста ипотечных ставок и изменений в налогах, что приводит к агрессивному ценообразованию в попытке продать быстрее в преддверии ожидаемого увеличения налога на капитал в предстоящем бюджете.
Графства, такие как Бедфордшир, Южный Йоркшир и Тайна и Уир, занимают высокие позиции на сегодняшнем рынке, где 53 процента недвижимости находятся в предложении. Кейт Ийлс, заместитель главы отдела жилых объектов компании Strutt & Parker, утверждает: «Рынок в Бедфордшире набирает обороты после того, как раньше был затенен соседними графствами, такими как Оксфордшир и Хартфордшир».
Наоборот, рынок в Лондоне остается менее активным, где только 34 процента объектов находятся в стадии предложения. В дорогих районах, таких как Вестминстер (SW1), лишь 16 процентов объектов находятся в стадии предложения, в то время как в Ньюхэме (E6) этот показатель достигает 46 процентов.
Стратегии для навигации на рынке
Оценивайте адекватно: Продавцы должны понимать, что рынок изменился после пандемии, и адекватно оценивать свою недвижимость. Клэр Уискер из компании First in the Door подчеркивает необходимость реалистичной оценки.
Изучайте и получайте несколько оценок, чтобы избежать завышенной оценки некоторыми агентами.
Увеличьте привлекательность: Небольшие вложения в декор или оформление могут значительно повлиять на интерес покупателя. Люк Эллвуд из Knight Frank рекомендует это как стратегию, чтобы помочь домам выделиться.
Будьте готовы: Покупатели и продавцы должны заранее подготовить все необходимые документы. Лиза-Джейн Келли из Savills советует иметь ипотечное соглашение или подтверждение наличия средств под рукой.
Используйте качественную фотографию: Первые впечатления имеют значение, поэтому важно уделить внимание качественным визуальным материалам в онлайн-объявлениях. Оливер Кастанс Бейкер из Strutt & Parker подчеркивает этот аспект.
Используйте социальные сети: Делитесь недвижимостью на платформах, таких как Instagram, чтобы генерировать больше запросов, согласно Бейкеру.
Наконец, избегайте чрезмерных расходов на масштабные ремонты перед продажей. Хотя незначительные улучшения могут повысить привлекательность, большинство покупателей, как правило, переделывают дом под свои предпочтения, что означает, что значительные инвестиции могут не окупиться.
