Мели́ни Бронсон и Мэтт Тори́ оказываются в затруднительном положении, пытаясь продать свою прекрасную недвижимость в Нортгемптоне. Участок площадью 1,44 акра с лесистой местностью находится на берегу реки Нене, и пара наслаждается спокойной атмосферой, куда часто наведываются цапли и зимородки.
Бронсон размышляет о своём опыте проживания, говоря: «Вероятно, пять раз в неделю я слышу, как кто-то комментирует, насколько это место прекрасно и как они мечтают здесь жить». Главный дом включает пять спален, дополненных дополнительным жильем в хозяйственных постройках, которые идеально подходят для аренды или проживания семьи. Хотя Коттедж Лок-Кипера сохраняет свой исторический шарм благодаря частям, относящимся к 16 веку, он был полностью модернизирован.
Несмотря на множество привлекательных аспектов недвижимости, пара, оба в возрасте 53 лет, столкнулась с серьезными трудностями при продаже дома. С их детьми, которым по 16 и 18 лет, готовящимися уехать в университет, Бронсон и Тори готовы открыть новую главу своей жизни после 15 лет проживания. Тори управляет бизнесом по поставке картофеля, Linwood Crops, в то время как Бронсон руководит American Rugby Scholarships, компанией, помогающей спортсменам учиться за границей. Они заинтересованы в уменьшении площади, чтобы больше путешествовать.
После того как они начали продажу недвижимости за 1,895 миллиона фунтов со специалистами Michael Graham в ноябре 2022 года, они получили более низкое предложение в 1,625 миллиона фунтов, от которого их агент посоветовал отказаться.
Сменив агентство на Savills в январе 2023 года, они снизили цену до 1,75 миллиона фунтов, прежде чем перейти к Keller Williams летом с ценой в 1,5 миллиона фунтов. К осени 2023 года они обратились к независимому агенту eXp, который попытался продать недвижимость вне рынка, а позднее переоценил ее за 1,75 миллиона фунтов. В последнее время они снова снизили цену до 1,5 миллиона фунтов с местным агентом Пеламом Джеймсом, но безуспешно.
После двух с половиной лет и 25 показов они решили снова выставить объект на продажу совместно с Michael Graham и Savills по пересмотренной цене в 1,5 миллиона фунтов. «Цель состоит в том, чтобы расширить наш охват. У обоих агентств были трудности с продажей, так что мы даём этому еще один шанс», — объясняет Бронсон.
Потенциальные покупатели выразили обеспокоенность по поводу расположения объекта на берегу реки и риска затопления. Бронсон уверяет, что дом никогда не подвергался затоплениям, поскольку шлюз расположен на их участке, и Водное управление контролирует уровень воды в этом районе. Кроме того, недвижимость расположена на возвышенности и не подлежит затратам на страхование от наводнений. «Мы никогда не сталкивались с проблемами при получении страховки или ипотечных кредитов», — сообщает Бронсон.
Перспективные покупатели проявляют обеспокоенность из-за общего количества десяти спален, распределённых по трем зданиям — пяти в основном доме, двух в отдельном бунгало и трех в хозяйственной постройке с двумя квартирами. Тем не менее, пара рассматривает это как преимущество, отмечая свой успешный опыт аренды, который приносил 40,000 фунтов в год от вспомогательных зданий: «Мы постоянно арендовали место для сотрудников сустава Molesworth и Alconbury», — добавляет Бронсон.
Пара недоумевает по поводу недостатка интереса к своей недвижимости. Тори подозревает, что её не замечают покупатели из-за расположения, всего в десяти милях от пяти городов, включая Хантингдон, Стэмфорд, Маркет Харборо, Бедфорд и Нортгемптон. Покупатели часто прекращают поиски в пределах этого радиуса, что затрудняет нахождение объекта. «Никто её не находит», — сетует Тори.
Эксперты по недвижимости часто связывают не проданные дома с завышенной ценой; однако, их собственность была оценена в более высокую стоимость, равную 1,64 миллиона фунтов, четыре года назад во время оценки для рефинансирования.
Бронсон комментирует: «Это такая уникальная недвижимость, что сложно оценить, потому что нет прямых аналогов с другими домами. Трудно сравнивать её с другим объектом на берегу реки, когда у них только три спальни. Мало кто может предложить 200 метров береговой линии реки и дополнительное жилье на 1,5 акра. В плане стоимости за квадратный фут мы сильно ниже среднего».
Они приобрели эту недвижимость в 2009 году за 585,000 фунтов, и реконструкции увеличили основное жилище до 3,269 квадратных футов, а два хозяйственных здания увеличили общую площадь до 5,388 квадратных футов. При цене в 1,5 миллиона фунтов, стоимость за квадратный фут составляет 278 фунтов.
Мнения экспертов
По словам Чарли Ридена, агента по покупке недвижимости, работающего в Нортгемптоне для Stacks Property Search, трудности с оценкой объектов, подобных Коттеджу Лок-Кипера, возникают из-за отсутствия сопоставимых сделок. Он вспоминает встречу с парой в 2022 году и точно предсказал диапазон оценки от 1,3 до 2 миллионов фунтов. «В городских районах можно легко сравнивать объекты, но этот объект стоит отдельно своей уникальностью. Участки в Нортгемптоне, как правило, стоят от 300 до 400 фунтов за квадратный фут», — отметил он.
Риден рекомендует подчеркнуть доходный потенциал хозяйственных зданий в их объявлениях. Он считает это важным аспектом продажи, особенно для покупателей, ищущих образ жизни вне сетей, чтобы помочь покрыть ипотечные платежи.
Смотря на рынок весной 2025 года, Риден советует паре рассмотреть возможность корректировки цены, если просмотры останутся в стагнации. «Недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы она могла показаться испорченной из-за переизбытка», — говорит он.
Генри Прайор, другой агент по покупке, предлагает откровенный взгляд на ситуацию, предполагая, что новая цена ближе к 1,25 миллиона фунтов может быть уместна. «Установление слишком высокой цены может обернуться против вас; рынок крайне чувствителен к ценам», — предостерегает он.
Согласно данным агентства по недвижимости TwentyCi, всего 34% объектов, выставленных на продажу выше 1 миллиона фунтов, были успешно проданы в 2024 году. Кроме того, Национальная ассоциация агентов по недвижимости сообщает, что 83% объектов недавно были проданы ниже их запрашиваемой цены.
Прайор утверждает, что паре стоит рассмотреть цену, подходящую для аукциона, где резервная цена устанавливается ниже желаемой, чтобы привлечь интерес.
Он подчеркивает, что цена за квадратный фут менее важна для жилой недвижимости, чем эмоциональные ощущения, которые она предлагает, такие как вид или атмосфера при входе.
Гэвин Бразг, основатель консалтинговой компании Advisory, отмечает, что нишевые объекты могут быть особенно трудны для продажи на вяло текущем рынке. Он подчеркивает, что в их ценовом сегменте конкуренция слабая, с восемью объектами на продажу между 1,25 миллиона и 2 миллиона фунтов, но лишь двумя с предложениями. Он информирует, что крайне важно иметь активного агента по недвижимости, особенно для поиска правильного покупателя, который может не активно искать в данный момент.
Он советует паре пересмотреть своё взаимодействие с агентами, работающими за разделённые комиссии, поскольку это может уменьшить мотивацию. Вместо этого подход «победитель получает всё» с более высокой комиссией может повысить усилия по продажам, а также краткий срок взаимодействия для обеспечения эффективных просмотров.
Чтобы решить проблему видимости вне крупных городов, он предлагает искать агентов в этих районах для повышения экспозиции. «Начните с агента в Бедфорде, если это не поможет, перейдите к Хантингтон и так далее», — говорит он.
В конечном итоге, чтобы побудить конкурентный интерес, будет необходима ключевая ценовая стратегия; в противном случае потенциальные покупатели могут остаться в стороне.
Пара колеблется, не желая снижать запрашиваемую цену ниже 1,5 миллиона фунтов, опасаясь убытков после значительных инвестиций. Бронсон описывает этот опыт как «эмоциональные американские горки», выражая своё разочарование: «Жить в состоянии шоу-дома на протяжении более двух лет — непросто; я часто говорю Мэтту: «Если мы продадим, мы больше никогда не переедем».
Риден советует им рассмотреть возможность временного снятия недвижимости с рынка на год, если она останется непроданной весной. «Как только дом остается на рынке слишком долго, он начинает портиться из-за переэкспозиции», — замечает он. «Пауза и повторный выход с обновленной ценой могут привести к успешной продаже».
