Тихий садовый сквер в Ноттинг-Хилле, окружённый изящными трёхэтажными домами, демонстрирует поразительную картину: пустые подъезды и закрытые окна рисуют картину упадка.
«Он начал опустевать незадолго до Рождества, и это становится всё более заметным с каждым днём,» сообщает местная владелица дома. Из 15 жилых домов в её окрестностях, она полагает, что лишь три из них заселены. «Парковка на улице стала проще, что резко контрастирует с прошлыми временами. В домах горят огни, но многие из них просто закрыты, в то время как их уход за ними продолжается,» замечает она.
По её словам, эта тенденция охватывает не только Ноттинг-Хилл. «Она распространена во многих частях Кенсингтона. Многие знакомые жители, с которыми мы общаемся, переехали. Это в значительной степени связано с налоговыми проблемами,» утверждает она, ссылаясь на друга, который недавно купил дом в Кенсингтоне у пары, переехавшей в место с низкими налогами в Дубае.
Это явление заметно в самых дорогих районах Лондона, от Хэмпстеда на северо-западе до Челси на юго-западе. К факторам, способствующим этой тенденции, относятся изменения налоговой политики — по оценкам, 10,800 миллионеров эмигрировали из Великобритании в прошлом году, стагнирующий рынок роскошной недвижимости и влажная зима, которая привела к тому, что тысячи роскошных объектов остаются незанятыми большую часть года.
Статистика от кампании Action on Empty Homes показывает, что почти один миллион домов в Англии, что составляет один из каждых 25 объектов, не используется регулярно. В частности, 256,061 дом пустует в течение шести месяцев и более, что на 4,000 больше, чем в прошлом году, что является самым высоким уровнем долгосрочной пустоты с 2011 года. Кроме того, 279,870 домов не используются в качестве основного места жительства их владельца, что представляет собой увеличение на 6.3% с 2023 года.
Перспективы улучшения выглядят мрачными. С начала следующего месяца статус неналогового резидента будет отменён, переходя на налоговую систему, основанную на резидентстве, которая подвергает налогообложению наследства доходы из-за рубежа согласно правилам наследственного налога Великобритании.
Более того, многие состоятельные представители среднего класса в Великобритании, а также международные лица с супервысокими доходами, обдумывают переезд, вызванный увеличением налогов со стороны Лейбористской партии, включая реальные повышения, такие как налог на наследство для пенсий и возможные будущие повышения налога на прирост капитала.
Международные риелторские компании фиксируют увеличение запросов от британских клиентов, рассматривающих переезд за границу. Популярные направления включают Мальту, Милан, Швейцарию и Италию, хотя многие потенциальные переселенцы всё ещё находятся на стадии изучения.
«Желание переехать в основном касается британских клиентов, в то время как недобританские клиенты проявляют большую глобальную мобильность,» делится Алекс Кох де Горен. Partner at Knight Frank.
Он добавляет: «Клиенты часто выражают, что не против платить налоги, но беспокоятся о налоговых бремнах на наследство их глобальных активов, что делает страны, такие как Португалия и Швейцария, где налог на наследство отсутствует, невероятно привлекательными вариантами.»
В Ноттинг-Хилле, жительница на улице Кларендон утверждает, что тихие улицы более отражают демографические изменения и постоянные дожди, чем уход налогоплательщиков.
С ребёнком на руках она замечает: «Многие домовладельцы в этой области являются международными — европейцы, американцы — которые обладают несколькими домами. Они, похоже, живут в мире, отдельном от нашего.»
Александр Литос, который управляет стойкой регистрации в ближайшей химчистке, добавляет: «Активность здесь очень сезонная. Мы не заметили бы, если кто-то уехал, пока не наступит лето, непосредственно перед тем, как дети вернутся в школу в сентябре.»
Будь то следствие налоговой политики, ненастной погоды или трендов зарубежных инвестиций, престижные районы центрального Лондона усеяны домами, остающимися пустыми на значительные периоды в течение года.
Годы на рынке
Ещё одним фактором, способствующим этой тенденции запустения, является нереалистичное ценообразование, установленное состоятельными продавцами, которые оставляют свои объекты на стагнирующем рынке лондонской недвижимости по завышенным ценам в течение многих лет, не совершая продаж. Эти богатые владельцы часто не имеют финансовой необходимости продавать, оставляя дома, выставленные по недостижимым ценам, на длительный срок.
Заметным примером является четырёхспальная квартира на Гроувенор Кресент Мьюз, принадлежавшая индийскому чайному магнату Риши Сетии и его супруге Квини Сингх. Они купили её за 9.5 миллиона фунтов стерлингов в конце 2020 года, но никогда там не проживали, выставив её на продажу за 13 миллионов в ноябре 2023 года, прежде чем снизить цену до 10.99 миллиона фунтов стерлингов. Она остаётся незанятой как минимум пять лет.
Пол Финч, глава нового подразделения Beauchamp Estates, размышляет о ситуации, отмечая: «Мы получили два предложения около 11.5 миллиона; подозреваю, что продавцы жалеют, что не приняли их, но время уходит…»
Финч отмечает, что жильё в Найтсбридже и Белгравии сталкивается с особенно медленными продажами, так как многие из них требуют значительных ремонтов, которые покупатели хотят избежать. «Международные клиенты часто сторонятся хлопот с ремонтом,» объясняет он.
Когда Финч прогуливается по улице Лайал, он указывает на множество крупных домов, которые остаются непроданными в списках Beauchamp. Один обширный объект остается пустым с тех пор, как его купила турецкая семья за 14 миллионов в 2017 году, планируя отремонтировать его для поступления своего сына в университет. В конечном итоге семья предпочла квартиру за 10 миллионов в другом месте, оставив величественный дом пустым.
«Они настаивают на том, чтобы сейчас требовать 20 миллионов за него, но это нереалистично. Они не достигнут такой цены,» заявляет Финч.
Когда его спрашивают, что могло бы побудить к снижению цены, Финч отвечает, что продавцы, из-за своего богатства, не обязаны продавать, если не захотят — «Они будут поддерживать это до тех пор, пока покупатель с глубокими карманами не предложит свою цену,» заключает он.
Историческая усадьба, ранее принадлежащая игорному магнату лорду Эспиналлу, а затем семье Делевинь, остаётся непроданной на рынке в течение 15 месяцев. Эта резиденция площадью 5056 кв. футов в Белгравии, изначально выставленная на продажу за 23.5 миллиона фунтов стерлингов в начале прошлого года, увидела снижение цены до 21 миллиона, но остаётся без покупателя несмотря на несколько просмотров.
Часто эта проблема возникает из-за агентов, которые завышают стоимость объектов, чтобы угодить состоятельным клиентам ради комиссионных. Трёхспальный дуплекс-пентхаус, ранее принадлежащий Кристине Макви из Fleetwood Mac, недавно был выставлен с конкурентными оценками, варьирующимися от 8 миллионов до 12 миллионов, как отметили Финч. Он посоветовал более реалистичную запрашиваемую цену в 6.95 миллиона фунтов стерлингов вместе с внутренним редизайном, что сделало имущество более привлекательным. Однако такие разумные изменения не всегда становятся нормой.
Служба по уходу за пустыми домами
Внутри этих запертых резиденций действует специализированный персонал, обеспечивающий их содержание. Камилла Делл, основательница агентства по закупке недвижимости Black Brick, запустила подразделение Vacant Care в 2007 году, обнаружив, что многие клиенты предпочитают останавливаться в отелях во время визитов в Лондон, так как их дома не были подготовлены к жилью.
Осознав бизнес-возможность, она предложила подготовить дома для их владельцев, чтобы при их возвращении они имели чистую, заполненную и тёплую среду. С тех пор эта служба эволюционировала в Prime Property Asset Management, где сотрудники регулярно проверяют отопление, сантехнику и проблемы с вредителями в пустых домах.
Собственники рискуют потерять страховку, если периодически не проверяют свои объекты. «Мы управляем собственностью в Найтсбридже на сумму около 10 миллионов, для которой страховая полис требует еженедельных визитов,» объясняет Джейсон Вэй, глава управления недвижимостью в Black Brick.
В настоящее время под опекой агентства находятся почти 50 объектов, 40% новых клиентов подписали контракт на эту услугу в прошлом году. Регулярные визиты оплачиваются поминутно, тогда как более сложные объекты с развитыми системами обходятся в «несколько тысяч до многих тысяч фунтов стерлингов» ежемесячно.
Нанимание домработницы обычно стоит от 17,000 до 22,000 фунтов стерлингов в год, что представляет собой серьёзные инвестиции для поддержания этих объектов без жильцов.
Владельцы используют персонал в Eccord, другой компании по управлению недвижимостью, по ставке 120 фунтов стерлингов плюс НДС за час для различных услуг, включая обслуживание и оплату счетов, так как многие из них не желают предоставлять доступ к своим финансам живому персоналу.
Портфель Eccord включает около 30 объектов, половина из которых временно пустуют. Основатель Джо Экклс отмечает: «Некоторые клиенты приезжают в Лондон на пару месяцев летом, избегая жары своих нынешних резиденций, участвуя в мероприятиях вроде Chelsea Flower Show, а затем снова уезжают.»
Агентство обычно проверяет пустующие объекты раз в две недели, чтобы составить отчёты для владельцев, включая фотографии и показания счётчиков.
Постоянное присутствие персонала также служит сдерживающим фактором против краж — постоянной проблемой для объектов, расположенных в состоятельных районах. Экклс объясняет: «Для более крупных усадеб мы предоставляем услуги по хранению ключей. Если срабатывает сигнализация, сотрудник достигнет объекта в течение 20 минут, обеспечивая быструю реакцию безопасности.»
С растущими опасениями за безопасность Лондон теряет свою привлекательность как главное направление для богатых, по мнению экспертов отрасли.
Джордж Азар, председатель и генеральный директор Sotheby’s International Realty для Великобритании, Дубая и Саудовской Аравии, говорит, что восприятие ухудшения уровня преступности и недостаточной полицейской защиты становится всё более распространённым, особенно среди владельцев недвижимости из Ближнего Востока.
«Люди опасаются носить дорогие украшения или часы,» замечает он. «В наше время состоятельные посетители Лондона зачастую требуют охрану во время своего пребывания, что свидетельствует о скрытых проблемах в стране.»
Несмотря на то, что они проводят ограниченное время в своих лондонских резиденциях, потенциальная прибыль от ожидания восстановления рынка побуждает этих владельцев покрывать высокие затраты на содержание своих домов пустыми.
«В конечном итоге, если человек стоит миллиард, что ему важно, если активы на сумму 20 миллионов фунтов стерлингов остаются без дела?» говорит Финч, подчеркивая долгосрочные задачи, с которыми сталкиваются агенты по роскошной недвижимости, пытаясь убедить состоятельных владельцев недвижимости снизить свои цены.
Взгляд инсайдера на пустые дома
Недвижимость в центральном Лондоне часто остаётся пустой большую часть года. Вечерние прогулки по Белгравии, Найтсбриджу и Мэйфэру показывают множество затемнённых домов. Например, One Hyde Park в Найтсбридже выделяется своими неосвещёнными интерьерами.
Вспоминая о своём прошлом опыте, я помню, как продавал дом площадью 10,000 кв. футов в Белгравии в 2016 году, который служил не более чем гаражом для моего клиента — мужчины из Ближнего Востока, который хранил свои роскошные автомобили там, но ни разу не провёл ночь внутри. Он предпочитал роскошь номера в Dorchester. Тщательное предупреждение советника о возможном налоге на особняки заставило его задуматься о продаже дома, который он даже не помнил, что купил, что в конечном итоге привело к выгодной продаже.
Американские клиенты часто удивляются низким налоговым бременам владельцев объектов высокой стоимости в Лондоне, где самый высокий налог на советах в Вестминстере и Кенсингтоне и Челси не превышает 3,000 фунтов в год, что резко контрастирует с сотнями тысяч налогов на государственном и городском уровнях в аналогичной недвижимости в других местах.
Это несоответствие — убедительная причина, почему мировые богатые люди менее обеспокоены сохранением собственности в Лондоне, несмотря на растущие затраты на страховку и персонал. Это классическая дилемма: мы рады видеть ультрасостоятельных за экономические преимущества, которые они приносят, но стремимся к живым сообществам, оживленным постоянными жителями.
Как говорил Оноре де Бальзак: «За каждым великим состоянием стоит великое преступление.» Можно сопереживать привилегированным, если бы они только могли стать лучше соседями, сосуществуя с обычными людьми.
