С увеличением конфликтности взаимодействий в социальных сетях, похоже, также растёт число споров между соседями, особенно касающихся границ участков.
В феврале суд постановил, что тренер по личностному росту должен разобрать свой забор, который препятствовал доступу её пожилых соседей к их лужайке. Аналогично, в ноябре апелляционные судьи поддержали иск гончара о праве собственности на ручей, после того как сосед установил барьер, чтобы утверждать свою собственность. В прошлом году 55-летний предприниматель из Сэндбенкса, Дорсет столкнулся с обязательством в размере 500,000 фунтов стерлингов, после спора с соседем, состоятельным телевизионным руководителем, касающегося 10-футовой стены, разделяющей их участки.
Пандемия COVID-19, в течение которой многие работали из дома и проводили больше времени рядом со своими участками, привела к заметному увеличению споров о границах, что остаётся актуальной проблемой.
Согласно Джеку Нортону, сертифицированному оценщику из Schofield Surveyors, запросы по спорам о границах были редкостью до пандемии, и его фирма получала один такой запрос каждые две недели. В настоящее время это возросло до одного в день. Джеффри Адамс, сертифицированный строительный оценщик из Anstey Horne, сообщил, что такие запросы в его фирме увеличились с двух в месяц до двух в неделю.
Патрик Кершоу, юрист из Russell-Cooke, отмечает, что эти споры часто возникают из-за существующих соседских напряжений. Адамс добавляет, что пандемия заставила людей внимательнее относиться к расхождениям, так как они проводили больше времени в своих садах.
Кроме того, Кершоу наблюдает поколенческий тренд среди состоятельных бэби-бумеров, которые более склонны к участию в юридических разбирательствах по мелким прегрешениям по сравнению с миллениалами, которые часто рассматривают затраты как неприемлемые.
Финансовые последствия споров о границах
Кершоу недавно предоставил предварительную консультацию и организовал составление отчета о границах стоимостью 9,000 фунтов стерлингов. Однако, если дело дойдёт до суда, расходы могут значительно возрасти. «В простых случаях общие расходы могут достичь 80,000 фунтов стерлингов к окончанию судебного разбирательства. В настоящее время я управляю делом о праве проезда с бюджетом около 130,000 фунтов стерлингов для четырёхдневного судебного процесс в окружном суде. Если дело попадает в Высокий суд, сборы могут возрасти до 300,000-500,000 фунтов стерлингов,» объясняет он.
Типичные виды споров о границах
Оценщик границ и медиатор Майкл Рокс выделяет несколько типичных сценариев, приводящих к спорам: забор, collapsed во время шторма, а новый сосед устанавливает его в изменённом положении; ранее высокий куст стрижен, и сосед выражает недовольство его собственностью; расширения полудетatched домов, вторгающиеся на соседние участки; и дорогие ремонты, необходимые для общих каменных стен, когда никто не согласен платить.
Какой спор возникает чаще всего?
Одной из распространенных жалоб является: «Забор не совпадает с красной линией на моем плане собственности, следовательно, мои соседи вторглись на мою землю,» согласно Адамсу.
Кершоу добавляет, что неопределённость, присущая планам титула из Реестра Земли, способствует возникновению этих споров.
Планы титула основаны на картографических данных Геодезической службы с красным контуром, обозначающим участки, часто на широком масштабе. «Споры могут возникать из-за всего лишь дюймов, скрытых этой красной линией,» объясняет Кершоу.
Нортон подчеркивает, что даже незначительные вторжения могут привести к дорогостоящим судебным разбирательствам: «Картографические мапы Геодезической службы не могут точно различить близко расположенные заборы или кустарники.»
Где можно найти доказательства, когда планы титула неточные?
Переводы, также известные как передачи или юридические акты, иногда сопровождаются детализированными картами или «планами передачи», которые более чётко обозначают границы.
Эти документы могут содержать текстовое описание границы, указывающее расстояния от фиксированных точек. Кершоу советует искать самый старый акт передачи или план передачи для получения самой точной информации касательно границ.
Сложности с планами передачи в спорах
В некоторых случаях найти оригинальный акт передачи или план передачи бывает трудно. Эти исторические документы могут содержать несоответствия в зависимости от того, как были изначально построены участки. Кершоу замечает, что в таких случаях необходимы эксперты.
Адамс предупреждает, что расхождения часто существуюь между документами и фактической конструкцией. Например, если сады должны были измерять 24 фута на 9 футов, но фактический построенный забор отличается из-за предыдущих изменений, установление юридической границы может стать чрезвычайно сложным.
Как обычно решают суды: планы или физические границы?
Хотя это остаётся неопределённым, Адамс предполагает, что суд может отдать предпочтение пониманию того, что изначальные владельцы считали, что покупают, а не строго придерживаться текста устаревших документов.
В некоторых случаях, если забор находится на месте уже десять лет или более, можно претендовать на приобретение по давности. Однако эта область права представляет собой много сложностей.
Варианты, когда доказательства ограничены
Привлечение оценщика границ, обладающего исследовательскими навыками, может помочь определить исторические границы. Рокс объясняет: «Мы анализируем старые карты Геодезической службы, аэрофотоснимки и даже исторические фотографии для сбора доказательств. Я даже использовал фотографии из семейного альбома, показывающие забор в соотношении с детской коляской, чтобы установить пути. Мы также ведём беседы с местными жителями о истории границ.»
Шаги, которые следует предпринять при столкновении со спором о границах
Наем сертифицированного оценщика для проведения обследования границ и последующая консультация с юристом могут принести положительные результаты. Ожидаемые расходы варьируются от 1,500 до 4,000 фунтов стерлингов в зависимости от размера участка. Тем не менее, Кершоу обычно советует клиентам не обращаться напрямую в суд.
Выбор медиации часто оказывается более конструктивным путем. «Медиация позволяет согласовать детали, которые судья может не вынести, такие как цвет забора или высота куста,» заявляет Кершоу.
Академия экспертов и Королевский институт сертифицированных оценщиков ведут списки медиаторов, в то время как Нортон представил свою сервис медиции, Boundary Mediation.
Службы медиации обычно берут от 1,000 до 3,000 фунтов стерлингов с каждой стороны, что значительно меньше расходов судебных издержек, хотя это может значительно варьироваться в зависимости от конкретной ситуации.
Распространенные достижения компромиссов
Соглашения могут включать уступку дюйма земли, если сосед соглашается финансировать строительство и обслуживание забора. В качестве альтернативы, соседи могут согласиться на решение границы, при котором одна сторона строит забор, а другая обязуется поддерживать его в течение всей жизни. Соглашения также могут предусматривать, что куст не может превышать определённую высоту над коньком.
Как только обе стороны достигают соглашения, рекомендуется нанять оценщика границ, чтобы задокументировать изменения границ, а затем зарегистрировать это в Реестре Земли.
В некоторых случаях Рокс предлагает рассмотреть возможность продажи своего имущества как возможное разрешение. «Юристы часто спрашивают, рассматриваете ли вы имущество как долгосрочный дом. Если нет, переговоры с вашим соседом и переезд могут снизить стресс и прояснить собственность для потенциальных покупателей,» предлагает он.
В конечном итоге Нортон предостерегает от затяжных споров. «Проблемы с границами могут вызывать сильные эмоции, так как ваш дом, вероятно, является вашим крупнейшим вложением. Однако они могут быстро стать затратными. Судебные разбирательства могут растянуться на годы, приводя некоторых к риску потери своих домов.»
«Раннее обращение к альтернативному разрешению конфликтов может существенно повысить шанс на успешное соглашение. Например, судьи теперь часто направляют спорящие стороны к медиации. Я видел, как многие клиенты приходят на медиацию, полагая, что соглашение невозможно, но они часто достигают компромисса. Помните, вам придётся жить рядом с этими людьми.»
