Я нахожусь в процессе выселения своего арендатора, поскольку мне необходимо продать свою собственность. Уведомление по секции 21 было вручено арендатору в мае, и выселение продвигается через окружной суд, все необходимые документы поданы. Я подал заявку на ордер и получил уведомление о назначении судебного исполнителя для проведения выселения.
Недавно я получил электронное письмо от королевского округа Гринвич, в котором указано, что моя двухкомнатная квартира, не относящаяся к категории многоквартирного жилья (HMO), подлежит новым требованиям к лицензированию арендодателей. Это было в первый раз, когда я стал об этом осведомлен. Совет утверждает, что судья не должен был одобрять право собственности, так как у меня нет лицензии. Я беспокоюсь, что это может приостановить процесс выселения из-за отсутствия лицензии — проблема, которая может быть актуальна и для других арендодателей, учитывая, что советы могут недорабатывать в информировании их о новых правилах лицензирования. Сара, Лондон
С 2022 года в Гринвиче функционирует схема выборочного лицензирования, но она не охватывает весь округ. Вы можете проверить, нужна ли вам лицензия для вашей собственности, воспользовавшись проверкой по почтовому индексу на их сайте.
Если вашей собственности требуется лицензия и вы не подали заявку на ее получение, это может аннулировать уведомление по секции 21. Более того, эта ситуация может потенциально подвергнуть вас риску получения приказа о возврате арендной платы, требуя возврата до 12 месяцев арендного дохода.
Поскольку ваш арендатор получает пособия, ему могли посоветовать оставаться в собственности до визита судебного исполнителя, если он намеревается получить жилье от совета. Поскольку процесс выселения приближается к завершению, совет может искать причины для его препятствования — отсутствие лицензии будет определенно являться весомым основанием.
Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, хорошо разбирающимся в данной области права, особенно если есть какие-либо indications о том, что арендатор может сопротивляться уведомлению о выселении. Ваш опыт подчеркивает множество потенциальных препятствий: мы даже сталкивались с случаями, когда разрешения отказывали из-за мелких ошибок, таких как опечатки в адресе, что позволяло арендаторам утверждать, что им было неясно, что выселение касается их. Быстрый отклик на такие проблемы может значительно упростить процесс.
Ваша ситуация подчеркивает необходимость быть в курсе новых схем лицензирования. Если местный агент управляет вашим имуществом, он должен быть осведомлен и держать вас в курсе; однако, если вы управляете им самостоятельно, вы не можете полагаться на местные власти, чтобы уведомлять вас об изменениях. Рассмотрите возможность вступления в местную ассоциацию арендодателей, так как они обычно предоставляют обновления по этим вопросам.
Уточнение потенциальных ошибок по гербовому сбору при покупке недвижимости
Мы уменьшили размер жилья в начале 2021 года, купив более небольшой дом. Однако из-за изменений в семейных потребностях нам понадобился более просторный дом в конце 2022 года. Вместо продажи мы решили сдать в аренду наш предыдущий дом и приобрели больший, причем эти собственности мы не приобрели через компанию.
Я понял, что поскольку мы не продали наше предыдущее жилье, наш новый дом классифицируется как вторичное жилье, что требует уплаты повышенной ставки гербового сбора.
Какие последствия это будет иметь, когда мы решим снова переехать? Будут ли будущие дома также классифицироваться как вторичные, или мы исполнили свои обязательства, поскольку уже уплатили повышенный гербовый сбор за наше текущее жилье? Это распространенная ситуация для арендодателей, которые сдают жилье при переезде, или мы совершили ошибку, из-за которой оказались в такой ситуации? Рой, Стерлинг
Доплата гербового сбора за дополнительные недвижимости гласит, что если вы уже владеете другой недвижимостью на момент завершения покупки новой, необходимо уплатить дополнительный 5% (при 6% в Шотландии и 4% в Уэльсе). Эта повышенная ставка применяется ко всем соответствующим объектам, приобретенным компаниями, также.
Тем не менее, существует исключение, если вы заменяете свое основное жилье. Если вы одновременно продаете текущий дом и покупаете новый, вы освобождены от повышенной ставки, независимо от других объектов, которые вы можете иметь.
Это исключение применимо даже если продажа и покупка не происходят одновременно: у вас есть трехлетний срок в любую сторону. Например, продажа вашего дома и аренда в течение двух лет перед повторной покупкой означает, что вы не понесете повышенную ставку. Напротив, если вы покупаете новую недвижимость до продажи старой, вам придется уплатить повышенную ставку, но вы можете вернуть ее, если продадите предыдущий дом в течение трех лет.
Это исключение обычно гарантирует, что большинство людей не будут обременены повышенными ставками при будущих личных сделках с недвижимостью просто потому, что они являются инвесторами в недвижимость.
Тем не менее, в вашем случае, так как вы не продали меньший дом и прошло более трех лет, даже если вы продадите его сейчас, вы не сможете вернуть дополнительный гербовый сбор, уплаченный за ваше текущее жилье.
Инвесторы в недвижимость часто сталкиваются со сложными вопросами, касающимися гербового сбора, с различными правилами для Англии, Уэльса и Шотландии. Если возникают неопределенности, разумно обратиться к вашему адвокату перед тем, как продолжать свои планы, так как упущение деталей может привести к значительным неожиданным расходам.
Отправьте ваши вопросы для Двух Робов на адрес propertyhub.net/sundaytimes
Роб Дикс и Роб Бенс ведут подкаст о недвижимости и являются соучредителями сообщества инвесторов в недвижимость Property Hub, а также инвестиционного приложения Portfolio. Дикс является автором четырех книг, связанных с инвестициями и арендой, в том числе одной о начале инвестирования в недвижимость.
