Рейнхард Цирхофер стремится прояснить распространенное недоразумение. Обеспеченный специалист из Вены часто оказывается в ситуации, когда ему нужно объяснять любопытным иностранцам, почему он и множество граждан среднего класса в столице Австрии выбрали жизнь в социальном жилье.
«Американцам, в частности, это трудно понять», — указывает он, отмечая, что реакция усиливается, когда он делится тем, что участвовал в коллективном усилии по строительству жилого комплекса, который сейчас именует своим домом.
Тем не менее, не стоит вызывать стереотипы о мрачном, брутальном жилье; в Вене социальное жилье воспринимается с гордостью. Эта модель существенно способствует высоким позициям города в глобальных оценках уровня жизни, что признается такими консалтинговыми компаниями, как Mercer и Economist.
Статистика представляет собой увлекательный рассказ: почти половина населения Вены, totaling около 1.8 миллиона, живут в субсидированном жилье — это примерно 220,000 муниципальных единиц и 200,000 кооперативных квартир, поддерживаемых городским советом. Впечатляющие 80 процентов населения арендует жилье, что контрастирует с сильным акцентом на собственность, часто наблюдаемым в Великобритании.
«В отличие от других европейских городов, извлечение прибыли из муниципальных жилых комплексов никогда не стояло на повестке дня», — утверждает Катерин Гаал, заместитель мэра Вены и советник по вопросам жилья.
В резком контрасте с многими городами, ориентированные на прибыль строительные проекты не определяют жилищную ситуацию в Вене. На протяжении более века жилье прочно связано с наследием Красной Вены — открытой социалистической инициативы, которая построила миллионы качественных и доступных домов и утвердила жилье как основное право, а не как роскошь.
Красная Вена символизировала не просто возведение зданий; её акцент был на создании сообщества и взаимосвязей. Выйдя из смятения и разрухи Первой мировой войны и упадка Австрийской империи сто лет назад, оригинальный период Красной Вены длился всего 15 лет, но её суть живет и сегодня. Современные венцы пользуются возможностью обладать устойчивыми, высококачественными, доступными жилыми проектами, некоторые из которых располагают удобствами, такими как бассейны.
Путь Цирхофера к обладанию домом служит примером новаторских жилищных стратегий Вены. Вместо того чтобы следовать традиционному пути покупки, он, как и многие его сограждане, выбрал среди различных, более доступных опций жилья, доступных в городе. Он стал частью «Бау-группы» (строительной группы), где участники совместно разрабатывают и строят свои жилые пространства. Участники вносят разнообразные навыки, и Цирхофер, как специалист в области финансов, отвечает за финансовые аспекты проекта.
«Я хотел участвовать в процессе строительства. Мне не хотелось просто купить квартиру и потеряться в анонимном комплексе», — делится он. «Моя цель заключалась в том, чтобы стать частью живого социального сообщества». Каков итог? Коллектив из двадцати одного специалиста, от архитекторов до электриков, разработал высококачественные жилые пространства по значительно более низким ценам, одновременно создавая прочные дружеские связи.
Эта совместная модель приносит немедленные преимущества, такие как упрощение улучшений зданий. «Она способствует управляемой динамике сообщества, что я действительно ценю здесь», — замечает Цирхофер. Общее стремление к устойчивому развитию, доступности и даже многопоколенному жилью играет важную роль в этом успехе.
«Доверие и коллективное принятие решений жизненно важны, и хотя могут возникать некоторые разногласия, необходимое для этого общение делает всё это стоящим», — отмечает он.
Городской совет Вены способствовал доступу к доступной земле, финансированию и экспертизе, чтобы помочь группе ориентироваться в процессе разработки. Эта инициатива соответствует стремлению города к увеличению разнообразия и доступности жилья.
Новый район Асперн Сеестадт, призванный разместить 20,000 жителей, является воплощением комплексного видения Вены по развитию сообщества. Преимущественно состоящий из доступного или государственно-субсидированного жилья, он обладает эстетикой, напоминающей высококлассный курорт. «Развивая Асперн, мы создаем не просто дома; мы поддерживаем хорошие общественные транспортные связи, обширные зеленые территории и прогулочные улицы. Это полноценное сообщество», — говорит Цирхофер.
Благодаря участию жителей, строительные затраты обычно уменьшаются примерно на 20 процентов. Цирхофер смог получить квартиру площадью 106 квадратных метров за всего лишь €310,000 (£260,000) — конкурентная цена по любым меркам. Город предоставляет низкие процентные кредиты и инновационные финансовые стратегии, которые эффективно конкурируют с частным сектором.
Эта мощная модель австрийского доступного жилья устанавливается с минимальной зависимостью от государственного финансирования. Успех жилищной политики Вены основывается на продвинутых финансовых стратегиях. Вместо застройщиков большинство домов строится гражданами с помощью «жилищных банков» — Wohnbaubanken — которые специализируются на финансировании жилых проектов. Эти банки генерируют средства аналогично традиционным банкам, но ставят приоритеты социальных выгод выше прибыли.
Удивительно, но сектор социального жилья строит дома примерно на 20 процентов дешевле, чем частные застройщики, при этом сохраняя высокие стандарты качества. Мария Василаку, бывший заместитель мэра и нынешний руководитель консалтинговой компании Vienna Solutions, подчеркивает, что ограниченные-прибыли жилищные ассоциации составляют основу этой жилищной структуры.
«Ключевая идея, которую Вена может предложить миру, заключается в необходимости вовлечения некоммерческих застройщиков и жилищных корпораций, которые ставят интересы сообщества выше максимизации прибыли и реинвестируют свои доходы в дальнейшее доступное/социальное жилье», — объясняет она.
Более того, важно поощрять формирование некоммерческих жилищных застройщиков и ассоциаций арендаторов, добавляет Василаку.
Модель субсидий города связана с качественными критериями, причём некоммерческие организации конкурируют за землю и финансирование. «Этот подход, основывающийся на критериях, обеспечивает высокие стандарты и способствует значительным инновационным возможностям», — утверждает она. Результатом является жилищный фонд, которым могут позавидовать многие застройщики класса люкс.
Пока такие города, как Кардифф и Кембридж, исследуют методику Вены, перевод этой жилищной модели в Великобританию может столкнуться с существенными препятствиями. Устоявшаяся классовая дискриминация и негативное восприятие в Великобритании представляют собой уникальные проблемы для социально инклюзивной модели, продвигаемой в Вене.
Эксперт в области городского развития Курт Хофштеттер, также сосед Цирхофера, подчеркивает эту культурную разницу: «Мы гордимся тем, что в Вене невозможно определить уровень дохода человека только по его адресу. Экономическое разнообразие в наших жилых проектах имеет решающее значение для их жизненности и привлекательности, предотвращая их превращение в гетто».
Стратегия основывается на субсидировании физической инфраструктуры, а не на том, чтобы позволить выгодам перейти к владельцам жилья, что является распространенной проблемой в Великобритании. Обилие доступного жилья помогает регулировать арендные ставки на рынке, а общие расходы на жилищные субсидии остаются удивительно низкими — всего 1 процент от ВВП.
Этот баланс между государственным вмешательством и рыночными силами является краеугольным камнем успеха жилищной политики Вены и Австрии. По словам Хофштеттера: «Социализм процветает, когда он разумно сотрудничает с капитализмом».
