Прогнозирование цен на жилье стало навязчивой идеей в Великобритании, хотя население часто испытывает трудности с точным предсказанием трендов. После значительного увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам осенью 2022 года экономисты высказали смешанные мнения; некоторые предупреждали о возможном крахе рынка жилья, в то время как другие оставались более оптимистичными.
В последнее время отмечено снижение ипотечных ставок, и различные кредиторы теперь предлагают кредиты по ставкам ниже 4 процентов, что сигнализирует о восстановлении на рынке, не наблюдавшемся с kontroversial mini-budget, введенного Лиз Трасс в сентябре 2022 года.
Данные от Rightmove показывают замечательное 27-процентное увеличение согласованных продаж жилья в годовом исчислении до сентября. Кроме того, Офис национальной статистики сообщил, что средняя национальная цена жилья достигла нового пика в £292,495 в июле, превысив уровни, наблюдавшиеся после сентября 2022 года.
Однако важно признать, что национальные средние показатели могут скрывать значительные местные колебания, обусловленные такими факторами, как доступ к школам, наличие местных удобств и статистика преступности.
Ближайшее изучение конкретных регионов выявляет высокую вариабельность ситуации. Чтобы пролить свет на эти различия, газета The Times проанализировала миллионы записей о продаже недвижимости из Англии и Уэльса с помощью аналитической компании по недвижимости PropCast, чтобы разработать подробные местные сведения о ценах на жилье.
Кроме того, наш анализ включал корректировки на инфляцию для определения реальных изменений стоимости жилых домов в различных районах, что показало тревожную тенденцию: с учетом инфляции средний дом сегодня стоит не больше, чем в 2007 году, до глобального финансового кризиса.
Франклин Д. Рузвельт знаменитно охарактеризовал недвижимость как «одно из самых надежных вложений в мире.» С 1990 года потребительские цены выросли на 150 процентов, в то время как цены на жилье в Великобритании стремительно возросли примерно на 400 процентов. Таким образом, недвижимость в целом рассматривается как способ защиты от инфляции.
Тем не менее, те, кто купил дома в 2007 году за пределами южных регионов Англии, могут обнаружить, что их инвестиции уменьшились в стоимости с учетом инфляции.
Очевидное северо-южное различие в ценах на жилье возникло с момента финансового кризиса, причем Хакни в Лондоне зафиксировало ошеломляющее увеличение цен более чем на 40 процентов с 2007 года, за ним следуют Уолтем Форест и Харингей. В противовес этому, такие территории, как графство Дарем, Блэкпул и Сандерленд, стали свидетелями падения цен на недвижимость почти на треть.
Однако в последнее время цены на недвижимость в целом снижаются с учетом инфляции. С июня 2021 года многие центральные районы Лондона, включая Тауэр Хемлетс и Ламбета, испытали снижение более чем на 20 процентов, особенно в районах, где средняя стоимость недвижимости превышала £1 миллион.
Этот анализ основан лишь на данных земельной регистрации для Англии и Уэльса. Рынок жилья в Шотландии функционирует по другим правилам, включая систему «слепых торгов», которая минимизирует явление гозинга. Недавние цифры показывают, что рынок недвижимости Шотландии оказался немного лучше, чем в Англии за последние два года. Напротив, Северная Ирландия показала более сильное исполнение по сравнению с другими регионами с 2021 года, хотя цены на жилье там остаются ниже, чем в 2007 году.
В номинальных терминах, исключая воздействие инфляции, цены на жилье в Северной Ирландии на удивление остались относительно стабильными. Этот феномен можно объяснить тем, что покупатели готовы выделять большую долю своих доходов на приобретение жилья. Последние данные от UK Finance показывают, что средний ежемесячный платеж по ипотеке сейчас составляет 21.3 процента от располагаемого дохода, достигая уровней, не наблюдавшихся с ноября 2008 года, увеличившись с 17 процентов два года назад. Для покупателей, впервые вступающих на рынок, эта цифра составляет 22.1 процента.
Покупатели, впервые вступающие на рынок, также сталкиваются с более длительными условиями ипотеки и большими первоначальными взносами, чтобы компенсировать высокие процентные ставки. Нил Хадсон, аналитик и основатель консалтинговой компании BuiltPlace, отмечает, что, несмотря на отсутствие значительной корректировки цен на жилье, рынок становится все более сложным. Покупатели, по сути, тратят больше на уменьшенную стоимость.
Capital Economics предсказала 6-процентное падение цен на жилье в 2023 году, но заметила неожиданно высокий спрос со стороны покупателей за наличные, которые не требуют ипотек. Согласно словам Андреа Уишарта, старшего экономиста компании, меньше владельцев жилья были вынуждены продавать свою собственность, чем изначально предполагалось. Критерии стресса по доступности, установленные в 2015 году, позволили большинству владельцев жилья управлять увеличенными платежами, в то время как уровень безработицы остается низким.
Что ждет нас впереди? Истина остается неопределенной, так как текущие рыночные условия сложно определить. Особенно стоит отметить, что данные земельной регистрации, включенные в этот анализ, демонстрируют значительную задержку, отражая условия рынка более чем шестимесячной давности из-за времени, необходимого для завершения сделок и обработки данных.
Методология наших расчетов
Наш анализ включал корреляцию миллионов записей о продаже недвижимости, зарегистрированных Земельной регистрацией за последние два десятилетия, с их соответствующими местоположениями, определяемыми Офисом национальной статистики (известными как «площадки средней супервыходной зоны»). Эти географические единицы в Англии и Уэльсе обычно охватывают около 8,000 жителей.
Был вычислен скользящий годовой средний показатель по каждому району, который затем был согласован с данными о потребительской инфляции. Это позволило нам оценить, за сколько бы недвижимости в каждом районе сейчас продавались после коррекции на инфляцию.
Средний расчет не учитывает разнообразия типов продаваемой недвижимости и представляет собой консервативную оценку изменений цен, усредняющую за последние 12 месяцев.
