Понимание тенденций цен на жильё стало распространённой заботой в Великобритании, даже если прогнозы часто оказываются ошибочными. После значительного повышения процентных ставок по ипотечным займам осенью 2022 года возникла волна пессимистичных прогнозов о возможном обрушении цен на недвижимость, наряду с призывами к осторожности. В последнее время рынок жилья демонстрирует признаки стагнации. Хотя процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются, они не упали так быстро, как надеялись многие покупатели; некоторые кредиторы теперь предлагают ставки ниже 4 процентов для покупателей с существенным капиталом. Опрос, проведенный Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS), указал на «остановку в движении» на рынке жилья в январе, при этом как количество сделок, так и запросов оставалось в значительной степени неизменным. Это произошло после всплеска транзакций в конце 2022 года, когда покупатели спешили заключить сделки до повышения гербового сбора, вступающего в силу с 1 апреля.
Часто в национальных анализах упускается из виду сложная местная изменчивость, обусловленная такими факторами, как близость к школам, наличие местных удобств, таких как булочные, и уровень преступности. Изучение рынков недвижимости на более локальном уровне раскрывает гораздо более тонкую картину. Используя данные о миллионах сделок с недвижимостью в Англии и Уэльсе, предоставленные компанией PropCast, мы построили детализированные оценки стоимости недвижимости на уровне районов. Кроме того, мы учли влияние инфляции, чтобы оценить, как реальные стоимости домов в различных районах менялись со временем. Примечательно, что этот анализ показывает, что типичные дома теперь стоят сопоставимо с ценами в 2007 году, до финансового кризиса, если учитывать инфляцию.
Данные также подчеркивают резкое неравенство в ценах на жилье в Великобритании с момента финансового кризиса. Например, лондонский район Хакни испытал рост цен, превышающий 40 процентов с 2007 года, тогда как соседние регионы, такие как Уолтем Фореств и Харингей, также показали значительный рост. В то же время такие области, как Ко Дурем, Блэкпул и Сандерленд, столкнулись с падением цен почти на 30 процентов.
Однако более недавние тенденции указывают на то, что цены на жильё в целом снижаются с учетом инфляции. С июня 2021 года в центральных лондонских районах, включая Тауэр Хэмлетс и Ламбeth, снижение цен составило более 20 процентов, особенно в районах, где средняя цена недвижимости превышает 1 миллион фунтов.
Анализ в основном основан на данных Регистратуры земли, которые охватывают Англию и Уэльс. В Шотландии рынок жилья работает по отличной модели, предполагающей систему «слепого торга», при которой продавцы приглашают предложения выше определённой минимальной цены, что делает практику «газампинга» редкостью. Недавняя статистика показывает, что рынок жилья Шотландии проявил большую устойчивость по сравнению с английским за последние пару лет. Хотя Северная Ирландия также продемонстрировала лучшие результаты на рынке жилья с 2021 года, цены на недвижимость все еще остаются значительно ниже уровней 2007 года.
В номинальном выражении — без учета инфляции — цены на недвижимость удивительно остались относительно стабильными. Эта стабильность объясняется тем, что покупатели готовы покрывать возросшие расходы, выделяя большую долю своих доходов на ипотечные платежи. Новые данные, предоставленные UK Finance, показывают, что средние ежемесячные ипотечные расходы теперь занимают 21.3 процента дохода домохозяйств; уровень, который не наблюдался с ноября 2008 года, и увеличение с 17 процентов два года назад, при этом первые покупатели в среднем тратят 22.1 процента.
Первым покупателям также приходится справляться с более длительными сроками ипотеки, одновременно накапливая более крупные первоначальные взносы, чтобы смягчить возросшие процентные расходы. «В отсутствие каких-либо значительных коррекций цен рынок жилья достиг более проблемного состояния по сравнению с прошлым годом», — отмечает Нил Хадсон, аналитик и основатель консалтинговой компании BuiltPlace. Покупатели, по сути, платят больше, но получают меньше ценности.
Прогнозы Capital Economics предсказывали снижение цен на жильё на 6 процентов в 2023 году, но спрос со стороны покупателей за наличные — которые не зависят от кредитов — превзошел ожидания. Более того, как отмечает Эндрю Уишарт, старший экономист исследовательской компании, меньше домовладельцев оказались вынуждены продавать, чем предполагалось изначально. Постоянные стресс-тесты на доступность, введённые с 2015 года, позволили большинству домовладельцев справляться с ростом платежей, несмотря на низкие уровни безработицы.
Итак, что ждёт впереди рынок жилья? Реальность такова, что мы находимся в состоянии неопределённости. Данные Регистратуры земли, которые мы использовали, отражают рыночные условия, которые старше шести месяцев, поскольку требуется время для завершения сделок и для обработки и публикации этих данных.
Оценка стоимости недвижимости
Наш анализ включал в себя сопоставление миллионов продаж недвижимости из Регистратуры земли, охватывающих последние двадцать лет, с соответствующими данными по районам, как указано Офисом национальной статистики, который определяет районы, известные как «суперрайоны среднего уровня». Каждый из этих районов обычно содержит население около 8000 человек.
Мы рассчитали скользящее среднее за год для каждого района и связали это с данными об инфляции потребительских цен. Этот подход позволил нам оценить, сколько бы стоила недвижимость в различных областях по сегодняшним ценам.
Важно отметить, что это среднее значение не учитывает вариации в типах проданной недвижимости и служит консервативной оценкой изменений, поскольку основано на среднем цен за предыдущий год.
