Лаура Тейлор, жительница Боу на востоке Лондона, столкнулась с неожиданными трудностями при попытке рефинансирования своего жилья. Она получила значительно более низкую оценку, обусловленную тем, что на её аренду осталось всего 87 лет. Это стало сюрпризом, поскольку она вложила £7,750 в продление аренды до 250 лет. Что пошло не так?
«Когда мы заплатили за продление аренды в январе, наш юрист упомянул, что Земельный реестр сообщил о задержке в обновлении договора аренды. Я не придала этому значения потом,» объяснила 33-летняя PR-специалист.
Спустя восемь месяцев Тейлор обнаружила, что детали аренды остались без изменений. Без оперативных действий ей грозило переключение на стандартную переменную ставку ее кредитора, что повлекло бы более чем 100% увеличение её ежемесячных платежей, с £1,250 до £2,600.
Опыт Тейлор не является единичным случаем. Многие владельцы жилья сталкиваются с серьезными задержками в Земельном реестре, государственном органе, отвечающем за учет прав на землю и недвижимость в Англии и Уэльсе. В настоящее время права собственности на новостройки могут задерживаться на срок от 18 месяцев до двух лет, в то время как простые поправки часто требуют до девяти месяцев для обработки. Земельный реестр, ссылаясь на нехватку кадров и недостаточное финансирование, объявил о повышении сборов за доступ к информации о правах собственности, что является первым повышением за десятилетие и направлено на облегчение критических обновлений своих услуг.
В ответ на ситуацию Тейлор её юрист подал ходатайство в Земельный реестр с просьбой ускорить её заявку, что привело к обновлению аренды 28 октября, что едва уложилось в её срок рефинансирования. «Это было крайне близко. Я не ожидала, что задержки будут такими долгими,» вспомнила она.
Люси Барбер, партнер юридической фирмы Forsters, подчеркнула серьезность ситуации с записями: «Один из моих коллег исследовал сроки регистрации простого перехода права собственности и получил оценки сроков возврата, которые затягивались до 2025 или 2026 года. Когда речь идет о новых договорах аренды на дома, купленные по предварительным планам, задержки практически гарантированы, часто достигая двух лет, прежде чем собственность будет официально признана.»
Данные Земельного реестра показывают, что более 50% заявок на простые обновления, включая изменения имен или передачи прав собственности, выполняются в течение пяти недель, при этом большинство занимает около четырех месяцев. Тем не менее, некоторые заявки могут задерживаться на срок до девяти месяцев.
Новостройки сталкиваются с еще более длительным ожиданием, в среднем 16-17 месяцев для регистрации.
В октябре один читатель поделился в колонке «Решатель проблем» в The Times своим опытом увеличения ипотеки на £300 в месяц из-за того, что три года после покупки не знал о том, что его право собственности не зарегистрировано.
Земельный реестр утверждает, что юридическое право собственности устанавливается с момента подачи заявки на изменение прав, утверждая, что сама регистрация является лишь административной процедурой.
Несмотря на это заверение, многие все еще испытывают тревогу из-за отсутствия статуса зарегистрированного владельца, что затрудняет общение с местными властями и коммунальными службами без подтверждающего письма от юриста. «Мы часто предоставляем письма, которые утверждают: ‘мы представляем этого человека, подтверждая его покупку на эту дату’,» заявила Барбер.
Ричард Хоуп, 68 лет, ждет уже три года, когда Земельный реестр снимет ограничение с прав на свободное владение его дачей рядом с Харрогейтом, Северный Йоркшир. «Мне крайне раздражает, что такая простая задача занимает так много времени,» заметил он, отметив сложности своего юриста в получении обновлений от Земельного реестра.
После запроса от The Times, Земельный реестр согласился приоритизировать заявку Хоупа после подтверждения необходимых данных с его юристом.
Пандемия и связанные с ней каникулы по уплате налога на передачу прав собственности привели к наплыву сделок с недвижимостью, значительно увеличив нагрузку на Земельный реестр, который до сих пор не восстановился. В 2019 году регистрация продажи занимала в среднем 32 дня; в 2021 году этот срок увеличился до 43 дней на фоне скачка продаж на 23% согласно анализу компании TwentyCi.
Проп data-таблицами ук компании оценивает, что более 64,000 сделок остаются неподтвержденными в Земельном реестре в 2023 году, с примерно 209,000, ожидаемыми в 2024.
Уильям Мэриотт, партнер юридической фирмы Charles Russell Speechlys, объяснил, что задержки связаны с приоритизацией более простых заявок Земельным реестром. Действительно, простые запросы данных обрабатываются менее чем за день, и более 30% простых обновлений, таких как снятие ипотеки или регистрация стандартных ограничений на право собственности, выполняются за считанные минуты.
Однако более сложные заявки, такие как передачи прав собственности, новые регистрации земельных участков или продления аренды, сталкиваются со значительными задержками из-за необходимости квалифицированного анализа, что Мэриотт описывает как обременительное. Из 2.3 миллионов заявок, поданных ежемесячно, около 36,000 считаются сложными, при этом 64% занимают более года для разрешения. Многие требуют дополнительных данных от заявителей, что усугубляет задержки.
Лорен Фрейзер, старший ассистент в Charles Russell Speechlys, объяснила, что продолжающиеся задержки увеличивают юридические расходы для покупателей и продавцов, так как юристы вынуждены выдавать многочисленные уведомления для навигации по стандартным процессам владения недвижимостью и минимизации потенциальных проблем с халатностью. «Сектор купли-продажи жилья стремится поддерживать Земельный реестр в эти сложные времена,» заметила она.
Задержки имеют последствия для юридических несоответствий. При задержке регистрации юристы часто получают обновления о несоответствиях только после того, как их невозможно будет исправить. Барбер подчеркнула: «Когда Земельный реестр в конечном итоге проверяет право, они могут потребовать участия продавца, которое может быть невозможно получить после такого долгого времени.»
После финансового кризиса 2008 года Земельный реестр закрыл несколько офисов и уволил тысячи сотрудников. Обзоры текущих и бывших работников предполагают, что руководство считает, что удаленная работа во время пандемии отрицательно сказалась на производительности, что побудило к усилиям по возвращению сотрудников в офис.
Сбор за поиск информации по Земельному реестру повысился с £3 до £7 8 декабря, в основном из-за инфляционного давления. Также служба наняла более 1,700 новых сотрудников, инициировала программу обучения и внедрила повышенную автоматизацию.
Конфиденциальный источник в отрасли сообщил, что Земельный реестр испытывает трудности с цифровизацией своих услуг, что имеет важное значение для долгосрочного разрешения проблем с задержками.
Представитель Земельного реестра заявил: «Хотя более 92% запросов клиентов обрабатываются в течение месяца, мы понимаем, что некоторые сложные заявки превышают наши и наши клиентов ожидания по срокам завершения. В упомянутых ситуациях запрос на ускоренную обработку мог бы смягчить задержки.»
Владельцы жилья могут запросить ускорение своих заявок, обратившись непосредственно в Земельный реестр. В этом году они ускорили 200,000 запросов, большинство из которых было выполнено в течение десяти рабочих дней.
Запросы, связанные с финансовыми трудностями или эмоциональным стрессом, подлежат приоритизации, согласно словам представителя.
Мэриотт заключил, что хотя ускоренные заявки могут получить приоритет, это может привести к дополнительным задержкам для других в очереди.
