Собственники жилья и потенциальные покупатели, ожидающие снижения ипотечных ставок в ближайшем будущем,, вероятно, столкнутся с трудностями, так как рынки негативно реагируют на объявление правительства о дополнительном заимствовании в размере 30 миллиардов фунтов стерлингов, описанном в бюджете.
В пятницу утром доходность десятилетних облигаций Великобритании, которая влияет на решения кредиторов относительно ипотечных ставок, достигла 12-месячного максимума в 4,48 процента, что стало увеличением на семь базисных пунктов. Эти доходности являются критически важным фактором в ипотечном секторе, так как они определяют ставки свопов, которые финансовые учреждения используют для обеспечения финансирования будущих кредитов.
Эта ситуация возникла на фоне прогнозов Офиса по бюджетной ответственности (OBR), которые указывают на то, что процентные ставки останутся на высоком уровне в течение продолжительного периода в предстоящие годы.
Министр финансов Рэйчел Ривз произнесла свою долгожданную речь о бюджете в среду, наполненную предложениями, которые могут повлиять на рынок жилья и амбиции покупателей, инвесторов и лиц, желающих переехать. Ниже мы рассмотрим основные моменты.
Ипотечные ставки
Средняя процентная ставка для двухлетней фиксированной ипотеки в настоящее время составляет 5,39 процента, в то время как для пятилетней фиксированной ипотеки ставка составляет 5,09 процента, согласно данным Moneyfacts. Для сравнения, 1 октября эти ставки составляли 5,4 процента и 5,07 процента соответственно.
Эти показатели лучше, чем в прошлом году, когда средняя двухлетняя фиксированная ставка находилась на уровне 6,29 процента, а пятилетняя фиксированная ставка в среднем составила 5,86 процента.
В настоящее время самая низкая ставка для двухлетней фиксированной ипотеки составляет 4,09 процента от Nationwide, ее ближайший конкурент — First Direct с 4,19 процента. Для пятилетних фиксированных ипотек First Direct предлагает самую низкую ставку — 3,89 процента, а Nationwide — 3,94 процента.
Тем не менее, прогнозы OBR предполагают, что собственники жилья могут столкнуться с высокими ипотечными ставками на более длительный срок. Средние ипотечные ставки, отражающие национальную картину заимствований, а не только новые предложения, ожидается, возрастут с примерно 3,7 процента в этом году до пиковых 4,5 процента в 2027 году и останутся на этом уровне до 2029 года, что является пересмотром на 0,3 процентных пункта выше ранее прогнозируемых показателей.
Увеличение заимствований, описанное в бюджете, указывает на то, что базовая ставка Банка Англии может снизиться с 5 процентов до 3,5 процентов к 2029 году, что является небольшим пересмотром вверх по сравнению с предыдущими оценками.
Скорректированный прогноз предполагает замедление роста цен на жилье, которое снизится с ожидаемого повышения на 1,7 процента в этом году до около 1,1 процента в следующем, при этом средняя цена на жилье прогнозируется на уровне 310 000 фунтов стерлингов к 2028 году.
Изменения в гербовом сборе
Дополнительный сбор, применяемый к покупателям вторичных домов и арендодателям, вырастет на два процентных пункта — с 3 процентов до 5 процентов. Эта корректировка вступила в силу в полночь после объявления бюджета.
Хотя ожидается, что эта мера принесет всего 400 миллионов фунтов стерлингов для казны к 2029-30 годам — незначительная доля общего ожидаемого поступления в 25,4 миллиарда фунтов стерлингов от гербового сбора — Ривз утверждает, что это поможет вернуть на рынок около 130 000 домов.
Это изменение означает, что покупатель, приобретающий недвижимость за 500 000 фунтов стерлингов, теперь столкнется с дополнительными 10 000 фунтов стерлингов гербового сбора, увеличив свои расходы с 27 500 до 37 500 фунтов стерлингов. Аналогично, покупатель второго дома стоимостью 1 миллион фунтов заплатит дополнительные 20 000 фунтов стерлингов, увеличив свои платежи с 71 250 до 91 250 фунтов стерлингов.
Правительство особенно сосредоточено на так называемых «любительских» арендодателях, владеющих несколькими объектами недвижимости. Многие текущие инвесторы из этой группы уже сокращают свои вложения из-за кумулятивного влияния многолетних дополнительных налогов, начиная с бюджета 2016 года, представленном Джорджем Osborne.
Тем не менее, побочный ущерб от этой меры затрагивает и другие группы населения. Мартин Стюарт из ипотечного брокера London Money отмечает, что «случайные арендодатели», которым необходимо приобрести новую недвижимость до продажи существующей, столкнутся с трудностями. Эта ситуация часто включает пожилых людей, которым срочно нужно уменьшить площадь жилья, или собственников, не способных продать свое жилье из-за давних проблем с облицовкой. Если они продадут свои первоначальные дома в течение 36 месяцев после приобретения нового, они могут запросить возврат дополнительного сбора, но это не гарантировано. Стюарт упомянул, что недавно у него был запрос от кого-то, обеспокоенного потенциальным сбором в 13 000 фунтов стерлингов.
Кроме того, все покупатели увидят влияние решения Ривз о прекращении налоговой льготы на гербовой сбор, установленной в мини-бюджете бывшего премьер-министра Лиз Трасс в 2022 году. Это прекращение с 31 марта вернет налоговую пороговую границу для всех покупателей жилья с 250 000 до 125 000 фунтов стерлингов, тогда как налоговая пороговая граница для первичных покупателей снижется с 425 000 до 300 000 фунтов стерлингов, что приведет к тому, что большее число людей столкнется с расходами на гербовой сбор. В среднем это добавит примерно 2 500 фунтов стерлингов к общим затратам покупателей, при этом первичные покупатели на юго-востоке столкнутся со средней дополнительной затратой около 6 000 фунтов стерлингов.
Прогнозы по строительству жилья
Ожидается, что правительство не достигнет своей цели в 1,5 миллиона новых домов, так как прогнозы OBR указывают на чистый прирост в 1,3 миллиона домов за следующие пять лет. Эти прогнозы включают увеличение новостроек, ожидая роста с десятилетнего минимума в районе 100 000 стартов в 2024 году до около 160 000 к 2029 году. Примечательно, что OBR не учитывал значительные реформы в планировании, которые должны быть реализованы к концу этого года и могут позволить обеспечить более высокие объемы жилищного строительства сверх этой оценки.
Бюджет Ривз подтвердил обязательство выделить 5 миллиардов фунтов стерлингов на жилищные инициативы, включая 3 миллиарда фунтов в виде низкопроцентных кредитов, направленных на поддержку строительства около 20 000 домов небольшими застройщиками и компаниями по строительству жилья для аренды, дополнительные 500 миллионов фунтов, выделенные на строительство до 5 000 доступных домов в предстоящем году, и 50 миллионов фунтов на ускорение процессов планирования и добавление 300 планировщиков (менее одного на каждое местное управление).
Чтобы предотвратить уменьшение числа муниципальных жилых помещений, которые сократились с 5,1 миллиона в начале 1980-х до всего 1,6 миллиона сегодня, меры будут включать сокращение скидок на право покупки для арендаторов, желающих приобрести свои дома. Недавний правительственный обзор предложил вернуть максимальные скидки к уровням до 2012 года, снизив их с диапазона от 102 400 до 136 400 фунтов стерлингов до диапазона от 16 000 до 38 000 фунтов стерлингов. Это изменение восстановит скидки до тех уровней, которыми пользовалась Анджела Рейнер, заместитель премьер-министра и министр жилья, когда она использовала опцию «право на покупку» при покупке собственного муниципального жилья.
Корректировки налога на наследство
Пенсионные активы, унаследованные детьми, теперь будут облагаться налогом по ставке 40 процентов, приравнивая их к другим унаследованным активам. Эта корректировка может побудить пожилых людей дарить больше денег своим детям раньше, чем они планировали, чтобы помочь с покупкой жилья.
Инвестиции в недвижимость могут превалировать над пенсионными фондами, поскольку первые 325 000 фунтов стерлингов стоимости наследства на человека остаются необложенными налогом при наследовании. Кроме того, существует дополнительная сумма в 175 000 фунтов стерлингов для основных резиденций, унаследованных прямыми потомками, позволяя парам передавать до 1 миллиона фунтов стерлингов без налога своим детям. Из-за роста цен на жилье, вероятно, что больше estate превысит этот порог, при этом Институт фискальных исследований прогнозирует увеличение доли estate, подлежащих налогу на наследство, до примерно 7 процентов к 2032-33 годам, увеличившись с 4,39 процента в 2021-22 годах.
Более того, сельскохозяйственные объекты стоимостью более 1 миллиона фунтов стерлингов впервые будут обложены налогом на наследство, который будет оцениваться по ставке 20 процентов, а не по стандартной 40 процента. Джереми Кларксон, известный владелец фермы, раскритиковал изменение, заявив, что фермеры были «обмануты», в то время как Том Брадшоу, президент Национального союза фермеров, выразил опасения, что это может привести к необходимости раздробления семейных ферм для следующего поколения.
Проблемы с облицовкой
В ответ на выводы о пожарной безопасности в Гренфелле, инвестиции, выделенные на устранение риска для квартир, превысят 1 миллиард фунтов стерлингов в следующем году. Казначейство сообщило, что это будет включать новые средства, посвященные ускорению процесса устранения проблем в социальном жилье, которые до сих пор получили минимальную поддержку со стороны налогоплательщиков. Тем не менее, неясно, сколько из 1 миллиарда фунтов представляет собой новое финансирование. Предыдущая администрация пообещала 9 миллиардов фунтов на устранение недостатков, но лишь 25 процентов от этой суммы было использовано, при этом всего 11 процентов квартир с признанными проблемами безопасности были исправлены, оставляя около 557 000 жильцов по-прежнему под угрозой.
Инициатива «Теплые дома»
Первоначальное выделение в 3,4 миллиарда фунтов стерлингов за три года будет направлено на модернизацию домов, что обеспечит необходимую инвестиционную стабильность для отрасли; тем не менее, это не дотягивает до обязательства Лейбористской партии о 13,2 миллиарда фунтов инвестиций на протяжении пяти лет, как отметила Элли Мэй О’Хаган из аналитического центра по изменению климата. Дополнительные возможности финансирования, включая расширенные гранты на установку тепловых насосов, будут изучены в ходе весеннего бюджетного обзора.
Реакция сектора недвижимости
«Мы намеревались завершить шесть сделок по недвижимости в среду, чтобы воспользоваться снижением ставок гербового сбора, но в результате завершили только три — это сэкономило нам примерно 13 000 фунтов стерлингов в налогах», — заявил Саид Дерзи, арендодатель с портфелем из 70 объектов недвижимости.
«Теперь, с введением новой более высокой ставки, я нахожусь в переговорах с продавцами, объясняя, что дополнительные расходы влияют на наши ожидаемые затраты, заставляя нас пересматривать цены на покупку. Такие обсуждения требуют такта; некоторые продавцы могут быть открыты к корректировкам, в то время как другие могут нет. Для примерно 40 из моих объектов недвижимости это изменение может повлечь дополнительные расходы на гербовой сбор от 130 000 до 140 000 фунтов стерлингов.
«Мало кто ожидал, что это изменение гербового сбора произойдет именно сейчас. Внезапное время — сразу после объявления бюджета — оставило всех в замешательстве, поскольку они приспосабливаются к последствиям этих изменений».
Опасения первичных покупателей
«Мы откладывали деньги в течение шести лет на покупку нашего первого дома. В настоящее время снимаем жилье в Уэйбридже, графство Суррей, мы надеялись купить что-то в Рединге в ближайшие несколько лет», — выразила Ребекка Джонс, 30 лет, аналитик данных, откладывающая деньги на первый дом вместе со своим партнером, Харри Джексоном, техником по обслуживанию автомобилей в McLaren.
«Бюджет предоставил мало ободрения. Меня разочаровал факт, что гербовой сбор возвращается к прежнему порогу. Это кажется серьезным шагом назад для первичных покупателей. Скорее всего, это задержит наши планы или заставит нас согласиться на менее дорогостоящее предложение.
«Меня также разочаровывает, что лимит для домов, подходящих для покупки по программе Lifetime ISA, не был увеличен выше 450 000 фунтов стерлингов. Учитывая, что я вносила деньги в свой Lifetime ISA в Moneybox в течение многих лет, я надеялась, что это учтет значительный рост цен на жилье, который мы наблюдали. Таким образом, мы чувствуем себя ограниченными в наших вариантах поиска недвижимости и потенциальных покупок.
«Этот бюджет усложняет наш путь к покупке дома. Кроме того, хотя ипотечные ставки начали постепенно снижаться, есть опасения, что они могут вновь возрасти в ближайшее время.
Каковы ваши мнения о бюджете? Не стесняйтесь делиться своими комментариями.
