С нарастанием разочарования от сложного процесса покупки и продажи жилья в Англии и Уэльсе все больше продавцов рассматривают аукционы как жизнеспособную альтернативу традиционным агентам по недвижимости. Многие считают, что аукционы предлагают более быстрый способ продажи без осложнений, связанных с исчезновением покупателей, обрывом цепочек или превышением ставок.
В октябре на аукционах недвижимости было сгенерировано замечательные 558 миллионов фунтов стерлингов — это на 46,5% больше, чем в аналогичном месяце прошлого года. Кроме того, количество лотов, выставленных на аукцион, увеличилось на 33,6% по сравнению с прошлым годом, составив в октябре 4251 лот, согласно данным компании Essential Information Group. Средняя цена продажи жилья на аукционах в Великобритании составила 166 000 фунтов стерлингов в сентябре, что является максимальным значением с декабря прошлого года, сообщает Property Auctions News. Для сравнения, средняя цена недвижимости в Великобритании составляет около 290 000 фунтов стерлингов. По данным Compare My Move, запросы на руководство по аукционам недвижимости выросли на 23% за последний год.
Ричард Адамсон, управляющий партнер по жилой недвижимости в компании Allsop, ведущей аукционной компании Великобритании, подтверждает эту тенденцию, заявляя: «Определенно наблюдается рост, он достаточно значителен. В этом году мы провели аукцион за 2500 объектов, по сравнению с лишь 1600 в это время прошлого года».
Стюарт Коллар-Браун, президент NAVA Propertymark, сообщает, что процент домов, проданных на аукционах, удвоился за последние четыре года. Он объясняет этот рост ростом доступности аукционов как для покупателей, так и для продавцов, особенно благодаря развитию онлайн-аукционных платформ с начала пандемии.
Около 60% объектов, выставляемых на аукционах такими компаниями, как Savills и Allsop, сейчас продаются через онлайн-платформы, что является значительным изменением за последние пять лет.
Тем не менее продажа на аукционе может не подойти всем. Важно учитывать, когда стоит optar за аукцион и когда полагаться на агента по недвижимости.
Когда продавать на аукционе
Основным преимуществом продажи на аукционе является скорость. Ник Калмс, сооснователь Probate Auction и Resi Auction, объясняет, что процесс аукциона обычно занимает от шести до девяти недель от момента маркетинга до принятия ставки, в то время как средний срок традиционных продаж составляет 182 дня.
Еще одним преимуществом является уверенность в продаже. По словам Дэйва Сайса из Compare My Move, «как только молоток падает, продажа становится юридически обязательной. Нет шансов, что сделка сорвется». Обычно продажа на аукционе занимает около 28 дней для завершения.
Аукционы особенно привлекательны для инвесторов в недвижимость, особенно для стандартных квартир, в которых нет уникальных особенностей, что делает физические просмотры менее критичными для определения точной оценки. Это контрастирует с жилыми продажами, где просмотры покупателями часто являются необходимыми.
Фил Спенсер, совместный ведущий передачи Channel 4 «Location, Location, Location», подчеркивает, что аукционы часто ориентированы на продавцов, стремящихся к быстрой продаже из-за нехватки времени или тех, кто готов отказаться от высоких цен в пользу срочности и уверенности.
«Ограниченные» продавцы, такие как те, кто сталкиваются с значительными ипотеками или срочными финансовыми потребностями, часто прибегают к аукционам, чтобы ускорить процесс продажи недвижимости.
Кроме того, недвижимости, продающиеся на аукционе по личным причинам, таким как оплата за уход в доме престарелых, семейные проблемы или необходимость переезда, выигрывают от этого ускоренного метода транзакции.
Некоторые виды коммерческой недвижимости или ветхих объектов, такие как заброшенные здания, также хорошо подходят для аукционов из-за предсказуемых цен перепродажи и меньших требований к просмотрам или финансовым договоренностям.
Редким случаем является Форт Номан, перестроенный морской форт XIX века, который был продан на аукционе за 1,12 миллиона фунтов стерлингов, что меньше предыдущей запрашиваемой цены в 4,2 миллиона фунтов стерлингов четыре года назад.
Робин Хоусон, руководитель аукционов Savills, отмечает, что аукционы могут быть эффективными для наследственных продаж, недвижимости, требующей крупных ремонтов, или тех, что сложно финансировать.
Кроме того, аукционы могут привлечь более серьезных покупателей, поскольку отсекают тех, кто действительно хочет приобрести, а не просто просматривает. «Аукцион, как правило, привлекает избранную группу мотивированных или обеспеченных покупателей», — утверждает Питер Стимсон из MPowered Mortgages.
Продавцы, чьи дома остаются на рынке длительное время, могут столкнуться с жестким выбором: либо быстро продать с убытком компании, специализирующейся на быстрой покупке, либо выбрать путь аукциона.
Так почему же растет интерес к аукционным продажам? Ответ не лежит в плоскости большинства резидентов-продавцов.
Сайс связывает это с тем, что арендодатели и владельцы вторичного жилья спешат продать до ожидаемого повышения налогов на прирост капитала. В настоящее время налоговые ставки составляют 18% для налогоплательщиков с базовой ставкой и 24% для тех, кто находится на более высоких ставках. Хотя это не было включено в последние бюджетные изменения, есть признаки того, что такие изменения могут произойти в будущем, с ожиданиями продолжения подобных тенденций до 2025 года.
Недавние законодательные изменения, касающиеся прав арендаторов и повышения налогов для арендодателей, также побуждают многих продавать свою недвижимость. Коллар-Браун предполагает, что для арендодателей, стремящихся быстро выйти, аукционы могут быть особенно полезными.
Адамсон отмечает, что также имеются аукционные предложения от жилищных ассоциаций и местных советов, причем профиль продавцов остается стабильным.
Для частных продавцов, которые не находятся в финансовом затруднении, растущий интерес к аукционам объясняется разочарованием в длительности процесса продажи и недовольством комиссиями агентов по недвижимости.
Когда использовать агента по недвижимости
Почему следует продолжать работать с традиционным агентом по недвижимости?
Умелый агент по недвижимости обладает обширными знаниями о местном рынке, списком заинтересованных покупателей и способностью проводить просмотры, подчеркивая уникальные особенности вашего дома, тем самым упрощая процесс продажи.
По словам Спенсера, они досконально понимают местный рынок недвижимости, включая сопоставимые значения объектов, что позволяет им точно оценить стоимость вашего дома с самого начала.
Агенты по недвижимости также выступают в качестве основного контактного лица для предложений и переговоров, предоставляя важную информацию о мотивациях каждого покупателя, что может существенно повлиять на выбор предложения, которое вы решите принять.
Продажа через агента также может гарантировать вам, что вы получили наилучшую возможную цену за вашу недвижимость, поскольку оценка цен на аукционах может часто привести к заниженным предложениям, особенно для уникальных домов.
Финансово агенты заинтересованы в максимизации цен продажи, что приносит им прямую выгоду благодаря их структуре комиссий, которая обычно составляет от 1% до 3% от цены продажи.
Кроме того, агенты стремятся строить долговременные отношения с клиентами, зная, что будущие продавцы могут стать покупателями в будущем.
Тем не менее не каждый агент эффективен, и важно провести тщательное исследование перед тем, как выбрать одного. Многие продавцы попадают в ловушку выбора агентов, которые обещают высокие оценки только для того, чтобы обеспечить свою листинг.
Опасность заключается в том, что вы можете потратить время и возможно упустить серьезных покупателей, когда ваш дом остается не проданным в течение месяцев. Чем дольше недвижимость находится в листингах, таких как Rightmove, тем менее привлекательной она может казаться потенциальным покупателям.
Ищите рекомендации у семьи и друзей, оценивайте опыт агентов в аналогичных объектах, оценивайте качество их фотографии объектов и сравнивайте ставки комиссий и предлагаемые услуги, поскольку они могут значительно варьироваться.
Консультация с сайтами отзывов также может предоставить информацию о прошлых успехах агентов. Если возникают проблемы с вашим процессом продажи, то дело может быть не в методе продажи, а в агенте, которого вы выбрали.
Как продать на аукционе
• Существует два основных метода продажи на аукционе: традиционные аукционы в зале и современные онлайн-аукционы. В обоих случаях аукционный дом сотрудничает с вами для определения резервной цены и ориентировочной цены для покупателей.
• Традиционные аукционы предполагают безусловные продажи. «Когда молоток падает, вам нужно будет обменяться контрактами и обычно внести залог в 10%, так что важно иметь наличные средства наготове», — говорит Хиггинс. Оставшаяся сумма обычно подлежит оплате в течение месяца.
• Подобно агентам по недвижимости, аукционные дома взимают комиссию с продаж. Продавцы также должны оплатить сборы за листинг, которые обычно варьируются от 450 до 2000 фунтов стерлингов для покрытия маркетинговых и административных расходов.
• При современном методе аукциона сборы для продавцов, как правило, ниже, часто всего несколько сотен фунтов стерлингов за администрирование. Однако покупатели оплачивают сборы за резервацию, что может повлиять на их стратегию ставок. «Хотя кажется, что покупатели несут расходы, это может привести к более низким ставкам от покупателей, рассчитывающих резервацию в своих предложениях», — объясняет Хиггинс.
• Современный метод является условным: самый высокий ставитель платит невозвратный сбор за резервацию, получая определенный срок для покупки имущества, но без какой-либо юридической обязанности. Есть 28-дневное окно для обмена контрактами и еще 28 дней для завершения сделки.
