Когда арендодатель Эндрю Сикингс в прошлом году решил сделать рефинансирование своих 15 арендных объектов, он ожидал повышения процентных ставок по окончании своего доступного двухлетнего фиксированного договоренностей.
Однако он не предполагал, что к новым кредитам будет прикреплена ошеломляющая комиссия, которая приблизилась к средней стоимости недвижимости.
В возрасте 45 лет Сикингс является владельцем недвижимости уже 24 года и применяет стратегию «портфельной ипотеки», чтобы упростить свое финансовое управление. Его предыдущая ипотека от Foundation Home Loans, полученная в апреле 2021 года до роста процентных ставок, имела процентную ставку 2,75 процента на портфель в 2,4 миллиона фунтов, что составляло 70 процентов от стоимости объектов недвижимости.
По истечении этого соглашения в апреле прошлого года Foundation предложила новую фиксированную ставку в 6,6 процента, что стало значительным увеличением, которое он в конечном итоге отклонил. В поисках более выгодной ставки он непреднамеренно вернулся к стандартной переменной ставке кредитора в 8,5 процента.
В крайней необходимости улучшенного предложения он обратился за помощью к своему брокеру, Private Finance. «Мой брокер нашел несколько альтернатив для рефинансирования, но многие из них имели комиссии за оформление до 200 000 фунтов — это составляет 8 процентов от общей суммы моего кредита», — отметил он. Если бы он колебался, принимая комиссионный сбор, он столкнулся бы с более высокими процентными ставками по кредитам.
Брокеры сообщают об тревожной тенденции, когда ипотечные кредиторы теперь взимают комиссии за оформление в размере от 1 до 2 процентов для владельцев обширных арендных портфелей и до 10 процентов при продлении фиксированных договоренностей.
Этот сдвиг последовал за ростом процентных ставок, начавшимся осенью 2022 года, что значительно повлияло на инвесторов в недвижимость с крупными кредитами, заставляя их столкнуться с жесткими проверками платежеспособности со стороны кредиторов. Эти проверки важны для обеспечения того, чтобы доход от аренды в достаточной мере покрывал выплаты по ипотеке.
Повышенный риск дефолта среди заемщиков с высокой задолженностью заставил кредиторов продолжать предоставлять арендодателям конкурентные варианты, но за счет увеличенных сборов для снижения этих рисков, по словам Криса Сайкса из Private Finance.
«Если арендодатель получил финансирование на основе предыдущих расчетов стрессовых ставок, ему может понадобиться воспользоваться ипотечным продуктом с более высокой комиссией, чтобы сохранить свои текущие возможности заимствования», — объяснил Сайкс.
Сикингс, чьи арендные объекты в основном расположены в Виндзоре и Мейденхеде, оказывается в ситуации сниженного дохода, типичной для арендодателей с крупными кредитами.
После нескольких месяцев в поисках приемлемой ипотеки он наконец-то нашел ставку 5 процентов с комиссией 20 000 фунтов — что составляет чуть меньше 1 процента — через кредитора Aldermore, используя брокера UK Lending. Он заключил эту сделку в июле прошлого года, заявив: «Они были невероятно поддерживающими, и мы закрепились на пять лет».
В настоящее время он тратит 12 500 фунтов в месяц, но, тем не менее, оценивает месячный дефицит в 2 000 фунтов после учета различных расходов на обслуживание недвижимости.
Вместо того чтобы продавать свои объекты и сталкиваться с налогом на прирост капитала в 300 000 фунтов, он решил рефинансировать свой собственный дом, воспользовавшись 80 000 фунтов, сумма которой была дополнена сбережениями и кредитами, чтобы справиться с дополнительными расходами, связанными с его арендными предприятиями за последние полтора года. Кроме того, он поднял аренду для своих арендаторов на 10 процентов, надеясь увидеть улучшения до окончания его пятилетнего срока в июле 2028 года.
«СМИ и политические нарративы изображают нас как жадных арендодателей, равнодушных к благосостоянию наших арендаторов», — сказал он. «Это далеко от правды. Я знаю множество собственников, которым действительно не безразличны условия жизни их арендаторов, как и мне».
Он признает вероятность понесения убытков на своих объектах до снижения процентных ставок. «В настоящее время перспектива для арендодателей удручающая», — отметил он.
