Недавнее объявление о новой арендной политике Лейбористов удивило многих, особенно положение, разрешающее арендаторам оспаривать повышение арендной платы в трибунале. Хотя правительство утверждает, что не намерено вводить контроль за арендной платой, возможность для трибунала определять допустимые повышения арендной платы вызывает вопросы о природе регулирования аренды. Как арендодатель с более чем 20-летним опытом, я нахожу эти события достаточно тревожными, чтобы задуматься о продаже своих объектов и немедленно уведомить своих арендаторов. Колин, Хейлсоуэн
Предлагаемый законопроект о правах арендаторов должен внести несколько важных изменений в частный арендный сектор, включая отмену выселений без вины. Кроме того, все договора аренды преобразуются в бессрочные соглашения, которые могут быть прекращены только по законным основаниям.
Еще одним важным аспектом законопроекта являются повышения арендной платы. После принятия этих правил арендодателям будет запрещено включать повышения арендной платы в договоры аренды или пересматривать аренду в конце фиксированных сроков, поскольку фиксированные сроки больше не будут существовать. Арендодателям будет позволено лишь одно повышение аренды в год с обязательным уведомлением за два месяца до введения повышения.
Арендная плата может быть соотнесена с текущими рыночными ставками для сопоставимых объектов в округе. Если арендаторы посчитают, что предлагаемая арендная плата превышает рыночную, у них есть возможность оспорить повышение в трибунале, который оценит, соответствует ли предложенная арендная плата местным рыночным стандартам.
Этот подход принципиально отличается от контроля за арендной платой, поскольку он не устанавливает фиксированный предел для увеличения. Вместо этого он обеспечивает, чтобы аренда оставалась в разумных пределах, отражающих текущие рыночные условия. Например, при строгом контроле за арендной платой — как в Шотландии — существующие арендаторы могут столкнуться с максимальным ежегодным повышением в 3 процента, даже если рыночная ставка для новых арендаторов оправдывает увеличение на 10 процентов. С предложенной системой трибуналов арендодатели смогут увеличивать арендную плату до полного 10 процента, что обеспечит соответствие рыночным условиям даже для существующих арендаторов.
На практике многие арендодатели не превышают рыночные ставки. Исторические данные о резком скачке арендной платы в 2022 и 2023 годах показывают, что вновь выставленные на продажу объекты часто подвергались большим повышениям по сравнению с текущими арендами. Однако важно отметить, что если арендаторы оспаривают повышение, новая арендная плата не может вступить в силу до вынесения решения трибунала и не может иметь обратную силу — это может позволить арендаторам отложить более высокие платежи за пределами запланированного повышения.
Таким образом, хотя предлагаемые правила не являются традиционным контролем за арендной платой, они могут быть изменены по мере продвижения законопроекта через парламент. В связи с этим арендодатели, рассматривающие возможность продажи своих объектов из-за этих изменений, могут стать частью более широкой тенденции. Хотя новые предложения могут не изменить мои планы, некоторые арендодатели, которые наслаждаются значительным увеличением стоимости недвижимости за последние два десятилетия, могут воспользоваться этой возможностью для выхода из арендного рынка.
Проблемы аренды для членов семьи
С учетом того, что моя племянница сталкивается с трудностями в поиске доступного жилья в Бристоле, я размышляю о том, чтобы сдать ей в аренду свою вторичную недвижимость. Есть ли значительные юридические или финансовые аспекты, которые я должен учитывать в этой ситуации? Майкл, Бат
В целом аренда членам семьи не сильно отличается от аренды любому другому человеку. Тем не менее, если у вас есть стандартный ипотечный кредит на сдачу в аренду, важно понимать, что аренда «близким» членам семьи обычно не рекомендуется. Управление финансового поведения определяет близкого родственника как партнера, родителя, ребенка, брата, сестру, бабушку или внука. Расширенные родственники, такие как кузены или племянники и племянницы, обычно не представляют проблемы, но всегда разумно проконсультироваться с вашим кредитным соглашением.
Если условия вашего ипотечного кредита это допускают, или если вы владеете недвижимостью полностью, вас ничто не останавливает от аренды племяннице. Тем не менее, есть несколько аспектов, которые нужно тщательно рассмотреть.
Во-первых, важно относиться к договоренностям формально, даже если речь идет о члене семьи. Следует составить договор аренды, обеспечить безопасность залога, предоставить сертификаты по энергоэффективности и безопасности, а также выполнить все стандартные обязательства арендодателя.
Во-вторых, учитывайте потенциальные осложнения, которые могут возникнуть при смешении семейной и арендатной ситуации. Разногласия между арендодателями и арендаторами могут быть сложными, и ситуации, такие как просроченные платежи за аренду или просьбы о улучшениях жилья, могут привести к неудобным семейным динамикам.
Каждая семья имеет свои динамики, и возможно, вы уверены, что аренда пройдет гладко. Аренда для вашей племянницы по ставке ниже рыночной могла бы принести некоторые преимущества: обеспечение ответственного арендатора, который ценит недвижимость. Однако, если у вас есть какие-либо сомнения, стоит отдать приоритет своим интересам и рассмотреть других возможных арендаторов. Учитывая высокий спрос на аренду в вашем районе, вы, вероятно, найдете разнообразный пул претендентов, что позволит тщательно отобрать, чтобы снизить риски.
Для дополнительных вопросов вы можете направить свои вопросы в адрес Двух Робов на propertyhub.net/sundaytimes
Роб Дикс и Роб Бенс являются соведущими подкаста The Property Podcast и основателями сообщества Property Hub для инвесторов, а также приложения для инвестиций Portfolio.
