За 10 лет можно увеличить вложения в 3 раза: Россияне нашли новый способ заработать на сдаче жилья. В чем его опасность?
Сервисные апартаменты — инвестиционный тренд, который существует в России уже несколько лет, однако стал набирать особую популярность относительно недавно. У этого факта несколько причин — от высокой степени неопределенности в мировой и российской экономиках до роста внутреннего туризма. Инвесторам обещают доходность до 30 процентов годовых, а также привлекают перспективой минимального участия в управлении такими активами — всем займется гостиничный оператор. Так ли это — в материале «Ленты.ру».
Сервисные апартаменты совмещают плюсы гостиницы и сдачи жилья
Сервисные апартаменты — это комфортные квартиры с гостиничным сервисом. Они сдаются с полной отделкой, мебелью и всей необходимой инфраструктурой, включая ресепшен, уборку, питание и прочие услуги, характерные для отелей. Управляет такими объектами, как правило, профессионал, который берет на себя обслуживание, заселение, работу с гостями и отчетность. Это привлекательно для инвесторов, так как позволяет получать пассивный доход без личного участия в процессе, рассказал «Ленте.ру» Филипп Шраге, основатель строительной компании Kronung Group.
Удобные апартаменты и для гостей: в них есть кухни с плитой, холодильником, бытовой техникой и всем, что может понадобиться. Жить там намного комфортнее, чем в привычной гостинице, считает управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богутдинов. Гостям представляется сервис высокого уровня: охрана, видеонаблюдение, консьерж-сервис, лобби, переговорные, SPA-зоны, фитнес-залы и другое. Регулярно проводятся уборка и замена постельного белья. Для решения бытовых вопросов всегда можно обратиться к администратору, его стойка обычно располагается в холле.
Для инвестора сервисные апартаменты совмещают плюсы гостиничного бизнеса и жилой недвижимости, объясняет учредитель сети термальных курортов и группы компаний Baden Family Евгений Кононов. Актив передается в управление оператору — тот сдает апартаменты в аренду, занимается уборкой, заселением, рекламой, обслуживанием и выплачивает владельцу доход. В России в 2023 году было введено в эксплуатацию более 900 тысяч квадратных метров апарт-отелей. Из них 35 процентов пришлось на южные регионы, 25 процентов — на , 15 процентов было построено в , остальные — в , , . Средняя стоимость апартаментов в — от 12 до 18 миллионов рублей, в регионах — от 4 до 7 миллионов рублей, рассказал инвестор, основатель семейного офиса D1 Capital Данила Ладнюк.
Инвесторам обещают доходность до 30 процентов годовых
В Baden Family инвесторам предлагаются доходности примерно 12-20 процентов годовых, с возможной капитализацией до 20 процентов — особенно в проектах, которые растут в цене еще на этапе строительства, сообщил владелец компании Baden Family Евгений Кононов.
По словам управляющего партнером «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Бориса Богутдинова, в среднем операционная доходность объектов — до 11 процентов годовых, а в премиум апарт-отелях и регионах, которые привлекают наибольшее количество туристов — до 15 процентов. При этом генеральный директор ГК «Развитие» говорит о стабильном доходе вплоть до 30 процентов годовых.
Доходность инвесторов складывается из двух компонентов: роста стоимости объекта и дохода, получаемого инвестором по результатам операционной деятельности. Что касается операционной деятельности проекта, то укрупненный расчет представляет собой формулу: выручка = загрузка * ADR (средний доход с номера в сутки), объясняет заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании CORE.XP Никита Курносов. Затраты, то есть плата за услуги управляющей компании в большинстве объектов составляют от 30 до 50 процентов от выручки.
При декларируемых застройщиками и операторами доходах по факту в Сочи, по данным ряда операторов, средняя реальная доходность составляет 6-7 процентов годовых, в — около 5 процентов, в Санкт-Петербурге и — 4-6 процентов, но с потенциальным ростом при активном развитии туристического трафика, объясняет инвестиции Данила Ладнюк. «Важно понимать, что это брутто-доходность — из нее вычитаются налоги, операционные расходы, износ имущества», — добавил он.
Филипп Шраге, основатель Kronung Group, обратил внимание, что доходность, которую обещают инвесторам, выше, чем доход от классической аренды жилья. При этом инвестор призвал не верить девелоперам, когда те говорят о 15-20 процентах годовых. «Реальность — 6-10 процентов в рублях после всех расходов. И это все равно в 2-3 раза выше банковских депозитов», — заверил он.
Почему сервисные апартаменты стали популярны
Тренд на сервисные апартаменты в России является отражением сразу нескольких процессов. Во-первых, вырос внутренний спрос на короткие и доступные путешествия, объясняет Кононов. Люди стали активнее путешествовать внутри страны, особенно на расстояние одного «бензобака» — до 500 километров от дома, на выходные или короткий отпуск на 2-3 дня. «Это стало настоящим толчком: население захотело отдыхать рядом и с комфортом — и предприниматели быстро включились, разработали бизнес-модель. Далее логичным шагом для масштабирования стало займствование эффективных решений, давно применяемых в зарубежной практике, — в частности, привлечение инвестиций через продажу апартаментов», — объяснил он.
В прошлом году в сфере внутреннего туризма в стране был установлен рекорд — число турпоездок по России составило 80 миллионов, увеличившись на 11 процентов по сравнению с 2023-м, добавил Богутдинов. Ожидается, что к концу текущего года россияне совершат 92 миллиона поездок.
Вторая причина — появлениеrosloʹki частных инвесторов и предпринимателей, которые хотят диверсифицировать свои активы. В условиях экономической турбулентности и ограничений по банковским гарантиям все больше людей ищут понятные и защищенные доходные инструменты, заявил Кононов. Как добавил Богутдинов, инвесторам к вложению в надежные активы подталкивают торговые войны между странами, волатильность цен на бумаги и криптовалюту, рост инфляции и другие факторы.
Сфера сервисных апартаментов растет быстрее остальных сегментов коммерческой недвижимости, поскольку отвечает интересам всех участников процесса, уверен заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании CORE.XP Курносов. Так, инвесторам становится доступен инструмент в сегменте доходной недвижимости с чек ниже «квартирного» и с большей маржинальностью. Для девелоперов формат ближе к жилью с точки зрения их участия в проекте (стройка и продажа объекта, без участия в операционной деятельности после ввода объекта в эксплуатацию). Гостиничным операторам интереснее операторская модель, нежели собственное участие в строительстве традиционных гостиниц. Потребители же получают возможность разместиться в качественном новом номере, не переплачивая при этом за ряд сервисов, по умолчанию включенных в цену номера в гостиницах категорий четыре и пять звезд.
Инвестиции в апартаменты выгоднее традиционной сдачи квартир
Квартиры остаются надежным вложением, но показывают низкую доходность при высоком пороге входа и необходимости самостоятельного управления, считает Кононов. Стоимость апартаментов на 15-20 процентов ниже, чем обычных квартир, а доходы от сдачи в аренду выше, добавил Богутдинов.
Этот инвестиционный инструмент гасит инфляционные риски и обладает высоким потенциалом капитализации. У апартаментов на курортах есть четкие этапы роста стоимости. Так, на старте строительства стоимость квадратного метра минимальна, но риски выше. Затем цена заметно вырастает ближе к запуску объекта. После полного ввода курорта в эксплуатацию и выхода на окупаемость стоимость апартаментов выходит на принципиально новый уровень, заявил Кононов.
География апартаментов распространяется не только на курорты
Несмотря на ориентацию сервисных апартаментов на курортные зоны, больше всего их строится в Санкт-Петербурге, рассказал Брокер Oxe Capital Константин Гладков. В этом городе сосредоточено 66 процентов от общего количества апарт-отелей в России. В Санкт-Петербурге загрузка сервисных апартаментов достигает 81,8 процента, опережая классические гостиницы (65,6 процента), добавил директор по маркетингу группы компаний VALO Евгений Тихоненко. В этом городе за год средняя стоимость суточной аренды выросла на 19,6 процента, составив 3 110 рублей, а годовая доходность на номер увеличилась на 20,7 процента, достигнув 2 575 рублей.
По данным генерального директора агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяны Бурлаковской, лидерами по количеству новых объектов являются Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым. Активно начинает развиваться этот формат недвижимости на и в Архызе.
В Сочи в настоящее время наблюдается активное развитие, там сосредоточено 9 процентов от общего объема сегмента, сообщил Гладков. Рост также демонстрируют , Туапсинский район, , , Казань, Калининград и Крым. Так, за последние три года на побережье Крыма появилось около 20 апарт-комплексов с гостиничным управлением. Одним из самых перспективных направлений является южный берег полуострова. Он привлекает инвесторов мягким климатом, протяженной береговой линией и круглогодичным туристическим потоком, рассказал генеральный директор агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова.
Однако не все эксперты советуют ориентироваться на курортные направления. При выборе региона для покупки сервисных апартаментов рекомендуется выбирать зоны со стабильным туристическим потоком в течении года, а также с высокой деловой активностью, советует руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties . По ее словам, удобнее всего приобрести такую недвижимость в Москве — это и деловой, и культурный центр, куда стабильно приезжают независимо от сезона.
Эксперты предупредили о подводных камнях при инвестициях в сервисные апартаменты
Важно помнить, что загруженность сервисных апартаментов зависит от туристического потока. Снижение числа туристов может негативно повлиять на доходность, напомнил брокер Константин Гладков. Так, гостиничная недвижимость на юге России востребована только в курортный период. В остальное время высокий риск просто недвижимости, рассказала Елена Юргенева, руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties. «Если учесть, что в большинстве случаев недвижимость, сдаваемая в аренду, приносит не более 7 процентов годовых, то в случае с курортной недвижимостью этот процент может быть еще ниже, если вообще не заставит вас больше тратиться, чем получать доход», — считает она.
Гладков также рассказал, что апартаменты часто не относятся к жилому фонду, что может ограничивать права собственников и создавать сложности с регистрацией. Важно помнить о налогобложении, которое может быть выше, чем у жилой недвижимости, отметил Гладков. «Апартаменты — это коммерческая недвижимость. Прописываться там нельзя, что делает формат неудобным для семей, приезжающих или тех, кто планирует использовать апартаменты как альтернатива жилью», — пояснил основатель агентства недвижимости «Новактив».
Основатель Kronung Group Филипп Шраге напомнил о таком риске, как банкротство застройщика. В этом случае покупатели апартаментов не имеют таких же гарантий, как при приобретении квартир. Они могут лишь заявить денежные требования к застройщику-банкротству, но возврат инвестированных средств не всегда гарантирован. «За семь лет в период с 2013 по 2020 год только в Москве было заморожено около 40 объектов, которые относятся к апартаментам», — поделился он.
Андрей Захаров обратил внимание на такие возможные подводные камни, как нарушения при перепланировке. По его словам, застройщики часто увеличивают число санузлов и переносят мокрые зоны, чтобы уместить больше юнитов в одном корпусе. Это перегружает коммуникации и может привести к авариям и отказам в обслуживании. В апартаментах также повышены коммунальные расходы. «Электричество, вода, отопление — по коммерческим тарифам, которые в 2-2,5 раза выше, чем в обычных квартирах. Особенно это бьет по доходности при низкой загрузке», — указал он.
Также в этом типе жилья быстро изнашивается отделка и мебель — из-за высокой оборачиваемости арендаторов. В норме обновлять апартаменты 2-3 раза в год. При этом ремонт и замена интерьера могут стоить 200-400 тысяч рублей каждые несколько лет.
Важно обратить внимание на выбор управляющей компании, считает инвестор Оскар Хартманн. «Это либо ваш партнер в успехе, либо причина провала. 90 процентов проблем сервисных апартаментов связаны с некачественным управлением. Изучите трек-рекорд УК прежде, чем доверить им свои миллионы», — посоветовал он. Уровень сервиса управляющей компании напрямую влияет на загрузку и доход, добавил Захаров. Часто обещания по доходности не закреплены в договоре. При уходе оператора или снижении качества управления инвестор остается один с задачами и расходами.
Эксперты объяснили работу гостиничного оператора в сервисных апартаментах
Работу апарт-отеля обеспечивают управляющая компания или профессиональный отельный оператор, которые предоставляют все необходимые услуги и занимаются сдачей юнитов в аренду, напомнил Борис Богутдинов (консалтинговая компания «2Б Диалог»). Компания занимается поиском арендаторов, продвижением объекта на рынке, контролирует работу инженерных систем, оплачивает коммунальные услуги от лица владельца (по доверенности), отвечает за сохранность имущества. Она обеспечивает доход инвестора и сохраняет его время.
Основные функции оператора, по словам Сергея Гончарова, включают:
Стоимость договора управления зависит от формата. Так, в комплексах Baden Family на это уходит примерно 30 процентов от выручки, сказал Евгений Кононов.
