Пока другие направления приходят и уходят из моды, неизменное притяжение испанских Кост и Канар — с их теплым климатом, близостью и доступностью — продолжает привлекать британских экспатов. Однако изменения в законодательстве могут создать трудности для будущих покупателей.
С недавних пор испанский премьер-министр Педро Санчес вызвал споры своим заявлением об инициативах по решению проблемы нехватки жилья в стране. Наиболее заметным аспектом его предложенных изменений стал возможный налог до 100% от стоимости недвижимости на покупателей-нерезидентов из стран, не входящих в ЕС. Вскоре после этого он высказал идею о полной забароне для таких покупателей, утверждая, что они в основном занимаются спекуляцией на недвижимости. Это заявление вызвало настороженность среди цифровых кочевников в Валенсии, пенсионеров на Коста-Бланке и любителей гольфа на Коста-дель-Соль.
Нерезиденты — это те, кто проводит в Испании менее 183 дней в году — преимущественно происходят из США, Южной Америки и, на первом месте, из Великобритании.
Ожидают ли британские покупатели неопределенное будущее?
«Понять политическую обстановку в Испании крайне важно,» утверждает Барбара Вуд из The Property Finders. «После поражения на выборах в прошлом году Санчес сформировал меньшинственное правительство, и кажется, он делает эти широкие предложения, чтобы угодить своей коалиции и обществу. Учитывая его недавние трудности с принятием бюджета, вероятность того, что эти меры станут законом, кажется крайне небольшой.»
К тому же Испания состоит из 17 автономных сообществ, каждое из которых имеет свой законодательный орган, что усложняет центральное управление. Вуд замечает, что, хотя премьер-министр может в одностороннем порядке изменять ставки НДС на новостройки — что составляет лишь небольшую часть рынка жилья — он не имеет права изменять местные налоговые ставки на покупку, которые существенно различаются в разных регионах.
Основная проблема
Предложенные меры Санчеса проистекают из острейшей нехватки доступного жилья в Испании, особенно в городских центрах. Будучи второй по количеству туристов страной в мире, Испания ожидает более 94 миллионов туристов к 2024 году. Этот influx в сочетании с бумом платформ краткосрочной аренды, таких как Airbnb, усугубил жилищный кризис. В ответ жители от Барселоны до Майорки участвуют в протестах, выражая свое недовольство растущими арендными ценами.
Британская экспатриантка Эрика Лей, которая живет на Майорке уже два десятилетия и управляет бизнесом, ориентированным на экипажи суперъяхтов, указывает на то, что эти протесты сосредоточены на доступности. «Дело не в том, что местные жители недолюбливают туристов; скорее, рынок аренды становится недоступным для многих, у кого средняя зарплата, что справедливо вызывает гнев тех, кто ищет, где им можно позволить себе жить.»
Регуляторные действия
Испанские власти пытались решить кризис. Например, на Балеарских островах теперь требуется лицензия на аренду для краткосрочной аренды (ETV), которая применяется в основном к домам. Долгосрочная аренда, как правило, не требует такой лицензии.
«Недвижимость с лицензиями ETV востребована, так как она привлекает покупателей,» объясняет Эдди Баррера из Engel & Volkers Mallorca West. «Покупатели часто нацеливаются на дома с этими лицензиями.» В Барселоне владельцы недвижимости должны получить туристическую лицензию (TL) для аренды на срок менее 31 дня, и поскольку в последнее время новые TL не выдаются, аренда без лицензии должна соответствовать шестимесячному минимальному сроку аренды.
В Малаге введен временный трехлетний запрет на новые регистрации для отпускной аренды в 43 населенных пунктах из-за растущей популярности как доступного направления. По словам Вуд, лицензии будут по-прежнему выдаваться для объектов с отдельными входами, которые не имеют общих удобств.
Хотя это воспринимается как «запрет на туристов», Вуд уточняет, что он в первую очередь нацелен на районы с высокой плотностью краткосрочной аренды, отмечая, что только небольшая часть иностранного рынка будет затронута.
Штрафы за аренду без должной лицензии могут составлять от €4,000 до €600,000, как сообщается в Euro Weekly News, где приводится случай, когда постоянный нарушитель в Барселоне столкнулся с штрафом в €420,000.
Справится ли предложенный налог с жилищным кризисом?
Марк Стюхлин из Spanish Property Insight признает существование жилищного кризиса, но критикует предложения Санчеса. «Неверно считать всех британских покупателей спекулянтами, так как 95% из них не конкурируют на рынке доступного жилья. Эти комментарии выглядят скорее как показуха, чем как истинные изменения в политике.»
Том Мейдмент из агентства недвижимости Lucas Fox советует не паниковать. «То, что мы видим, — это всего лишь предложение, и вероятность его реализации в описанном виде крайне мала,» утверждает он.
Понимание ландшафта владения недвижимостью британцами
Оценки количества британских собственников недвижимости в Испании варьируются от 400,000 до 500,000, преимущественно владельцев домов в регионах, которые не сталкиваются с жилищным кризисом. Санчес упомянул, что в 2023 году 27,000 нерезидентов, не граждан ЕС, купили недвижимость в Испании, хотя эта цифра позже была скорректирована до 23,000. Однако данные нотариусов указывают на то, что реальное количество покупок ближе к 18,000.
Согласно Вуд, в первой половине 2024 года примерно 73% иностранных покупателей приобрели недвижимость в одном из пяти средиземноморских прибрежных или балеарских регионов, а эта цифра возрастает до примерно 80% с учетом Канарских островов. Это оставляет всего 13,000 иностранных покупателей по всей остальной части страны.
Предложенный налог в первую очередь повлияет на нерезидентов. Вуд предполагает, что почти половина британских покупателей может не пострадать из-за меняющихся соотношений резидентов и нерезидентов, которые изменились с 80% нерезидентов двадцать лет назад до 60% сегодня.
Перспективы для британских покупателей
Вуд советует потенциальным британским покупателям действовать осторожно, особенно если доход от краткосрочной аренды является значительным фактором в их планах покупок. Она рекомендует проверять, обсуждали ли местные сообщества возможность введения ограничений на краткосрочную аренду. В настоящее время отдельные объекты на Коста дель Соль, похоже, не сталкиваются с такими проблемами.
Стюхлин призывает не паниковать. «Сообщение премьер-министра не является обнадеживающим, так как он продолжает развивать вредные идеи, а не решает реальные проблемы. Тем не менее, статистические тенденции показывают, что рынок жилья постепенно восстанавливается. Испанская недвижимость все еще предлагает значительную ценность по сравнению с уровнями до глобального рецессии.»
Мейдмент соглашается, отмечая, что после объявления наблюдается возросший интерес со стороны покупателей. «Повода для паники нет. Британское сообщество по-прежнему здесь приветствуется,» настаивает он.
Золотая виза, доступная до начала апреля, остается привлекательным вариантом для британцев, желающих получить долгосрочную резиденцию через покупку недвижимости, при минимальном пороге покупки в €500,000. Альтернативой является неприбыльная виза, позволяющая резидентам без права на работу, что требует подтверждения финансовой независимости и других квалификационных критериев.
Личные мнения
Житель: Мадрид
Алекс Дэвис, родом из Великобритании, переехал в Мадрид в 1997 году и живет со своей партнершей Энджи. «Предложение премьер-министра удивило меня, но я считаю, что это стратегический ход, чтобы завоевать определенные демографические группы. Проблема доступности жилья действительно существует, поскольку иностранное владение недвижимостью для краткосрочной аренды значительно влияет на местные арендные рынки. Хотя я поддерживаю вмешательства, направленные на снижение стоимости жилья, я сомневаюсь, что такие крайние меры будут реализованы. Британцы всегда были здесь желанными, и это чувство сохраняется.»
Арендатор: Барселона
Лорен Бордон, 43 года, живет в Эйшампле, Барселона, со своим мужем Раулем в двухкомнатной квартире. Ранее работавшая в Лондоне, Лорен основала бизнес по предоставлению двуязычной исполнительной помощи. «Инициатива Санчеса кажется жесткой, но необходимой. Я была поражена высокими ценами на аренду при нашем приезде, сопоставимыми с Лондоном. Спрос невероятно велик, что осложняет поиск качественных вариантов. После просмотра 20 объектов мы наконец нашли квартиру за €2,200 в месяц плюс коммунальные услуги.»
Собственник недвижимости: Валенсия
Эндрю Бернетт-Томпсон, компьютерный консультант из Великобритании, является владельцем квартиры в центре Валенсии, где живет со своим сыном Джейми. Являясь одним из первых обладателей визы для цифровых кочевников в Испании, Эндрю наладил связи в сообществе. «Хотя растущие аренды являются глобальной проблемой, я считаю, что налоговые предложения маловероятно будут реализованы. Испания извлекает огромную выгоду из иностранных инвестиций и должна сбалансировать туризм и потребности жителей. Я чувствую себя тепло встреченным здесь, особенно когда стараюсь взаимодействовать с местным языком и культурой.»
