Тенденции и нюансы зарубежного рынка недвижимости

О важных аспектах, которые стоит учитывать на примере тайского рынка недвижимости

Компании Art House, работающей на тайском рынке недвижимости более 15 лет, удалось занять позицию одного из крупных застройщиков на острове Пхукет. В рамках нового проекта специалистами компании выделены пять ключевых характеристик, определяющих ценность недвижимости: стоимость, ликвидность, аренда, качество и юридическая чистота. Эксперты Art House проанализировали каждую из них.

Стоимость

Цены на жилье зависят от многих факторов, включая метраж, отделку и расположение. Однако ликвидность актива зачастую определяется принципом «чем дороже, тем лучше», который может не всегда срабатывать. Например, жилье класса люкс продается быстрее, так как не входит в массовый сегмент и покупатель для него ищется дольше.

На рентабельность объекта влияют также непередаваемые факторы. Если речь идет о курортной недвижимости, важно обратить внимание на планировку: двухспальные квартиры и дорогие пентхаусы покупаются быстрее, потому что в Таиланде наблюдается дефицит таких предложений.

Качество

Курортная недвижимость в Таиланде чаще всего предоставляется «под ключ», с отделкой, мебелью и техникой. Качество интерьера и мебели варьируется в зависимости от цели. Если для личного проживания, можно отказаться от предлагаемого пакета мебели, а если для сдачи в аренду, интерьер должен быть максимально функциональным и практичным.

Хотя в последние годы на Пхукете увеличилось количество предложений от застройщиков, зачастую недостаточно отделки. Это делает объект менее привлекательным для будущих инвесторов.

Ликвидность

На ликвидность курортной недвижимости (возможность быстро и выгодно ее продать) влияют ее расположение. Самым высоким спросом у инвесторов пользуются апартаменты на первой береговой линии — на Пхукете, например, недвижимость на первой береговой линии всегда имеет более высокий спрос, продается быстрее.

Пляжная линия острова не бесконечна, так что спрос на жилье на берегу Андманского моря только возрастет — по мере сокращения доступных площадей. За годы работы в регионе компании Art House удалось приобрести участие на первой береговой линии, у пляжа Карон, где сейчас строится проект Hennessy Residence, объединивший в себе весь опыт девелопера.

Другим фактором, влияющим на ликвидность, является выбор каналов, через которые продается недвижимость. Большая часть клиентов, как правило, пользуется услугами брокеров, но обращение в одно агентство для перепродажи серьезно снижает сегмент потенциальных покупателей, так как брокер работает только с собственными клиентами.

В то же время в Art House заметили: если в квартирном комплексе есть отдел продаж недвижимости, то продаваемый объект попадает в руки всем агентам, что соответственно сказывается на ликвидности.

К тому же, застройщик, как правило, имеет собственный отдел юристов, сделка проходит быстро. Так что всегда стоит обращать внимание на то, есть ли на объекте офис перепродаж от застройщика, при его наличии ликвидность жилья кратно вырастает.

Рентабельность

Пхукет — один из самых быстроразвивающихся туристических курортов мира благодаря сочетанию уникальных природных особенностей и развитой инфраструктуры. Соответственно, любой объект жилой недвижимости превращается здесь в актив для сдачи в аренду. А вот насколько быстро этот актив окупится, зависит от нескольких факторов.

Одним из них является наличие в комплексе недвижимости централизованной системы управления. В случае если комплекс управляется одной компанией, цена аренды для многих квартир остается единой. В тех же вариантах, где множество брокеров и агентств сдают жилье самостоятельно без единой ценовой политики, появляется демпинг. Каждый пытается выиграть за счет понижения арендной ставки. Это очевидно хорошо для туристов, но не для инвесторов.

Второй фактор, влияющий на стоимость аренды, — наличие отельного сервиса. Отельное управление подразумевает ежедневные уборки, консьерж-сервис, обслуживание в номерах, организацию завтраков и т.д. Обычно в квартирном комплексе с отельным управлением действует не меньше сотни сотрудников обслуживающего персонала. Соответственно, стоимость аренды таких квартир иногда равна отельному номеру или превосходит его.

Не все объекты на Пхукете имеют подобную структуру управления. Но если она есть, специалисты компании Art House рекомендуют обращать внимание на такие варианты в первую очередь.

Юридическая чистота

Прозрачная сделка купли-продажи — важнейший фактор ликвидности, так как минимизирует риски покупателя. При оформлении сделки обычно проверяются два условия: принадлежит ли объект продавцу и нет ли на нем бременей — банковского залога, например. Бывают случаи, когда продавец предлагает еще не законченный объект, тогда нужно подключать к сделке реального владельца.

Тем не менее, проблема банковского бременя в Таиланде стоит не так остро. Местные банки финансируют только крупных и надежных девелоперов. Если брокеры все-таки находят банковский залог на объекте, это обычно означает, что застройщик прошел множественные аудиты. Кроме того, ставка рефинансирования в Таиланде составляет всего 2,25%. Коммерческие кредиты крайне выгодны строительному бизнесу и не сильно влияют на расходы компании.

Реклама. LTD ART PROPERTY CO, erid: F7NfYUJCUneP5VzP4rXC