Квартира с отделкой или голые стены. Что выгоднее покупать в Москве?
Спрашивается на недвижимости премиум-класса в Москве растет, невзирая на высокие ставки по кредитам. Жилье сегодня расценивают как надежную и долгосрочную инвестицию, с какой бы целью его ни приобретали — для собственного проживания, для детей, сдачи в аренду или как вложение средств. Покупателю остается решить, какую квартиру купить — с отделкой или без? Свои плюсы есть у каждого варианта. «Лента.ру» собрала рекомендации экспертов.
Устойчивый спрос
Резкое снижение спроса на жилье из-за повышения ставок по ипотеке практически не сказалось на продажах высокобюджетных квартир в Москве. Об этом говорят данные аналитического обзора компании «Метриум». За первый квартал 2025 года в столице было продано 1467 квартир и апартаментов премиум-класса. Это на 18,8 процента больше, чем в предыдущем квартале, и на 8,3 процента больше сделок в месяц, чем в 2024 году. Соотношение спроса и предложения можно оценить, сравнив объем продаж с объемом предложения: в первом квартале 2025 года на столичной витрине новостроек премиум-класса находилось 6,6 тысячи лотов в 59 проектах.
Учитывая высокую инфляцию, обесценивающую доходы по банковским депозитам, и растущие риски на фондовом рынке, сравнимых по надежности альтернатив инвестициям в недвижимость сейчас просто нет. Нынешняя экономическая ситуация позволяет прогнозировать, что спрос на премиальное жилье будет высоким еще долго — соответственно, такие лоты будут стабильно расти в цене.
Разворот тренда
Среди квартир премиум-класса, выставленных на продажу в московских новостройках, в настоящее время преобладают предложения с черной отделкой, хотя еще недавно доминирующими трендом были квартиры с отделкой. «Сегодня на рынке премиальных новостроек для жилья с отделкой суммарно составляет всего 28,2 процента, — сообщила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Для сравнения: еще три года назад этот показатель был равен 65,7 процента. То есть предложение с отделкой резко снизилось, особенно с чистовой».
По мере роста цен на материалы и оборудование, подорожала доставка из Европы, усложнились расчеты с поставщиками. Как отметила Раджабова, основная проблема возникает с заменяемыми сантехниками, так как, несмотря на довольно высокий уровень качества аналогов западных материалов из России и стран-партнеров, многие компании все же не готовы отказываться от прежнего уровня престижа, им проще вовсе исключить отделку из базовых опций, пояснила Раджабова. Она также отметила, что некоторые застройщики предлагают услуги ремонта по индивидуальному запросу клиентов, и такие предложения не отражаются в статистике продаж квартир с отделкой.
«Отделка по-прежнему остается актуальной в сегменте элитной недвижимости, однако в структуре предложения для таких лотов сокращается за счет вывода на рынок новых масштабных проектов, где основной объем квартир и апартаментов представлен либо без отделки, либо с отделкой white box (предчистовой), — поделился Андрей Соловьев, партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group. — В целом продажа метров «в бетоне», как и прежде, наиболее понятный формат реализации для застройщиков».
Комментируя ситуацию, Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость», пояснил: «В последнее время застройщики выводят предложение с отделкой крайне редко. Более того, в отдельных проектах, где изначально планировалась отделка, застройщики от нее отказываются. При этом новых массивных проектов с отделкой под ключ в последнее время тоже не появлялось». Однако, по его мнению, будущее — за квартирами с отделкой. «Рынок развивается волнами: изначально все проекты были без отделки, потом, наоборот, наметился тренд, что все больше и больше застройщиков стремились сформировать полность готовый к реализации продукт, как на Западе. Сегодня девелоперы по объективным причинам временно отказываются от отделки, — отметил Халин. — Но это не значит, что отказываются они от нее навсегда. Как только нормализуются все необходимые процессы и станут возможны поставки, то, я думаю, снова пойдут и предложения с отделкой, а за ними снова и спрос.
Плюсы квартир с отделкой и без
Выбор квартиры для покупки требует ответа на многие вопросы, и один из ключевых — какой вариант выбрать: с отделкой или без? С одной стороны, в квартиру с отделкой можно сразу заселиться, с другой — нет уверенности, что покупателя действительно устроит качество ремонта и дизайнерские решения. Как определиться и сделать оптимальный выбор, объясняют эксперты.
Явным преимуществем квартиры с отделкой является финансовая выгода. «Для клиентов качественная отделка — большое преимущество при покупке квартиры на стадии строительства в высокобюджетном сегменте, они выигрывают не только на увеличении стоимости квадратного метра, но и на росте стоимости материалов для ремонта, которые подорожают за время возведения дома на 30-50 процентов», — поясняет Андрей Соловьев. Эксперт указывает, что приобретение жилья с финишной отделкой — это экономия времени и сил на дизайн и ремонт, особенно в текущих условиях дефицита привычных марок и роста цен на отделочные материалы. Среди плюсов при приобретении квартиры с отделкой в новостройке он также отмечает отсутствие строительного мусора и шума по соседству, поскольку обычно такие предложения распространяются на весь дом.
Принципиально важным наличием финишной отделки Андрей Соловьев считает для покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду или планируют быстрый переезд.
Покупка квартиры премиум-класса без отделки позволяет сэкономить «в моменте», если бюджет ограничен, считает Дмитрий Халин. По его мнению, покупатели не готовы платить за отделку, если ее стоимость добавляет к цене квадратного метра 250-350 тысяч рублей, а квартиру он при этом получит через два-три года.
И, безусловно, для многих решающих аргументом за покупку квартиры без отделки становится возможность оформить ее полностью на свой вкус.
Что выбрать в Москве
Сегодня у желающих купить квартиру премиум-класса в Москве не такой уж богатый выбор, а в отношении квартир с отделкой — и вовсе скудный. «Рыночная доля предложений с отделкой, включая категорию white box, в границах старой Москвы составляет 48 процентов, что на 5 процентов меньше, чем в 2023 году», — отмечают аналитики «Галс-Развитие» (входит в группу ВТБ). Тем не менее спрос на проекты с отделкой остается стабильно высоким.
Например, на Бауманской реализуют комбинированный формат предложения. Это три трехфутуристических вида башни высотой 20, 23 и 27 этажей на 510 квартир.
«В первом корпусе премиального жилого квартала «Дом 56» квартиры будут с дизайнерской чистовой отделкой, — рассказывает Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Развитие». — Отделка включает установку подвесных потолков, межкомнатных дверей с качественной фурнитурой, встроенного освещения, укладку напольного покрытия из инженерной доски с натуральным деревом, а также теплый пол и монтаж сантехники в ванных комнатах и гостевых санузлах. В двух других корпусах представлены лоты без отделки. Динамика продаж показывает, что оба формата одинаково востребованы.
Архитектурный проект квартала «Дом 56» разработало бюро Pride в стиле параметрического минимализма, который сегодня называют символом цифровой эпохи.
Скругленная форма башен «Дома 56» с плавными ассиметричными изгибами формирует динамичный силуэт. Такое архитектурное решение создает впечатление, что башни закручиваются вокруг своей оси. Каждый корпус отделан металлическими панелями: один — в оттенках меди, второй — стали, третий — никеля. Панорамные окна во всех квартирах образуют сверхлегкие стеклом и металлом «легкие» фасады.
Во дворе — бионитический сад площадью четыре тысячи квадратных метров с зонами для игр, отдыха и спорта, а внутри жилого комплекса — продвинутая инженерия и разнообразная инфраструктура, включая детский клуб для жителей.
«В жилом квартале «Дом 56» представлены студии площадью от 27 квадратных метров, квартиры с одной, двумя или тремя спальнями площадью 130 квадратных метров, — рассказывает Екатерина Батынкова. — Есть лоты с личными террасами на втором этаже и потолками высотой до 4,6 метра на первом. В каждой квартире окна в пол, что делает комнаты светлыми. Планировки тщательно продуманы и подходят под любые жизненные сценарии, будь то квартира для студента, холостяка, семьи с детьми или для пожилых родителей».
«Дом 56″ расположен в тихом Басманном районе Центрального административного округа (ЦАО). Вся инфраструктура находится в пешей доступности, в 15 минутах расположены станции метро «Бауманская» и «Электрозаводская». Рядом — парки и уютные московские дворики, удобный выезд на ТТК. Басманный район становится центром современной урбанистики. За последний год стоимость жилья в нем выросла на 11 процентов, объем предложений — в два раза, а спрос — в четыре, это самый высокий показатель в премиум-сегменте.
Сдача в эксплуатацию квартала «Дом 56″ запланирована на начало 2027 года.
Особенности премиальной отделки
По стандартам «Галс-Развитие», премиальная отделка включает в себя установку подвесных потолков, межкомнатных дверей с качественной фурнитурой, встроенного освещения, укладку напольного покрытия из инженерной доски, а также монтаж сантехники. Ванная комната в «Доме 56» будет полностью укомплектована премиальной сантехникой европейских брендов, включая дизайнерские тумбы под раковины и душевые стойки с системой термостата, которая позволит задавать и поддерживать нужную температуру воды.
Авторский дизайн отделки квартир разработан бюро Bespoke Architects в двух цветовых решениях. Нейтральный стиль Smart White представляет собой сочетание белого и бежевого оттенков. Более контрастная гамма в стиле Casual Grey — это элегантная классика в современном прочтении с доминированием белого и светло-серого цветов. Напольное покрытие в ванной комнате — керамогранит с текстурой мрамора калакатты и благордного иранского известняка, в комнатах — дубовая инженерная доска.
Как отметил Дмитрий Халин, девелоперы сейчас неохотно предлагают квартиры с премиальной отделкой, поскольку требования целевой аудитории к качеству максимальное высокие, а выдерживать их из-за санкционных ограничений стало значительно сложнее, чем раньше. Однако «Галс-Развитие» продолжает сохранять присущие премиум-сегменту стандарты качества, невзирая на то, что запросы покупателей таких квартир с отделкой стало сложнее удовлетворить. «Сегодня в проекте «Дом 56» уже реализовано 52 процента всех лотов и более половины объема квартир с отделкой», — отмечает Екатерина Батынкова.
РЕКЛАМА
ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ГАЛС-ФРИДРИХЪ» ИНН 7714476782 проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
