В данный момент я владею двумя объектами недвижимости: моим основным местом жительства и арендной квартирой, расположенной в Лондоне. Приближаясь к пенсионному возрасту, я обдумываю продажу своего дома, чтобы переехать в арендное жилье. Каковы налоговые последствия этого перехода? Я хотел бы остаться в арендной квартире, пока принимаю решения о своем будущем и, возможно, помогаю детям войти на рынок недвижимости. У меня нет непогашенных ипотек ни на одной из собственностей. Луиза, Кембридж
С налоговой точки зрения ситуация достаточно проста. Продажа недвижимости, которая была вашим основным местом жительства на протяжении всей вашей собственности, обычно не подразумевает обязательств по уплате налога на прирост капитала (CGT).
При переезде в арендуемую квартиру она станет вашим основным местом проживания, позволяя вам получить освобождение от основного налога на прирост капитала, когда вы решите её продать в будущем. Это освобождение покрывает время, в течение которого вы там жили, плюс дополнительные девять месяцев владения, если после этого квартира будет снова сдана в аренду. Налог на прирост капитала будет применяться только к периоду, в течение которого недвижимость сдавалась в аренду перед тем, как стать вашим основным местом жительства, и будет рассчитываться пропорционально. Рекомендуется получить профессиональную оценку, когда вы переедете, так как это поможет в будущих оценках CGT и может быть необходимо, если налоговые службы поднимут вопросы относительно ваших расчетов.
Переход на менее дорогое жилье или даже продажа его для переезда в арендную квартиру не должны значительно повлиять на сумму, которую вы можете оставить своим детям, не сталкиваясь с налогом на наследство. Благодаря «добавке при уменьшении», вы все еще можете претендовать на нулевую налоговую ставку на жилье (RNRB), если стоимость вашего имущества включает активы, эквивалентные проданной недвижимости, при условии, что они завещаны вашим прямым потомкам. Если арендуемая квартира станет вашим домом, она останется правомочной для RNRB, если будет передана вашим детям или внукам.
Если переезд в Лондон соответствует вашим жизненным устремлениям, нет никаких актуальных налоговых проблем, которые могли бы отпугнуть вас от этого шага. Хотя вы и потеряете арендный доход, у вас будет доступ к капиталу вашего дома, который вы можете реинвестировать или подарить по своему усмотрению. Если вы решите продать свою прежнюю арендуемую собственность вместо того, чтобы сдать ее в аренду снова, такая продажа обернется обязательством по уплате CGT, поэтому разумно оставить часть наличных или ликвидных активов из средств от продажи вашего дома для покрытия будущих налоговых обязательств.
Время имеет решающее значение: вы не можете точно предсказать, когда вы вновь получите доступ к своей арендуемой собственности (так как даты окончания аренды могут варьироваться) или как долго будет длиться процесс продажи дома, что приведет к некоторым затратам и неопределенности, а не к простому переходу.
Эта рекомендация основана на ограниченных деталях, представленных в вашем запросе. Было бы полезно обратиться за профессиональной налоговой и финансовой консультацией, прежде чем принимать какие-либо меры, особенно если вы стремитесь сбалансировать свои пенсионные нужды с желанием поддержать своих детей.
Наследство в £500,000 — какую инвестиционную стратегию мне рассмотреть?
Я унаследовала около £500,000 от своего пожилого отца. Мне 53 года, я одинока, у меня двое подростков, и я работаю полный рабочий день с минимальными пенсионными накоплениями. Я планирую выделить £50,000 на новый автомобиль и двойное остекление, оставив мне £450,000 для инвестиций. Стоит ли мне инвестировать в арендную недвижимость для получения дохода и пенсионных накоплений или рассмотреть другие варианты? Клер, Фарнборо
Это наследство предлагает возможности, которые ранее были для вас недоступны, однако давление, связанное с принятием правильных решений, может быть подавляющим.
Давайте сначала рассмотрим инвестиции в недвижимость. С £450,000 вы можете исследовать различные варианты. Использование ипотечных кредитов может увеличить вашу покупательную способность, возможно, позволив вам приобрести примерно £1.3 миллиона в недвижимости с учетом всех налогов и расходов на покупку. Это может означать владение примерно шестью домами в выгодных местах, что обеспечит хорошую диверсификацию.
Если вы получите доходность в 6% на свои инвестиции (до налогообложения и после всех расходов), этот портфель может приносить около £27,000 в год в виде арендной прибыли. Смотрючи в будущее, обнадеживает тот факт, что этот доход, вероятно, будет расти вместе с инфляцией, поскольку цены на аренду обычно увеличиваются.
Истинный потенциал инвестиции в недвижимость проявляется в сочетании арендного дохода с приростом капитала. Если рынок вырастет всего на 5%, вы можете увидеть увеличение своего капитала на £65,000, что соответствует примерно 15% роста на ваши первоначальные инвестиции. Исторически ценность недвижимости имеет тенденцию к более значительному росту со временем, что делает её предпочтительным выбором, несмотря на недавние налоговые и правовые изменения.
Вы также можете рассмотреть стратегию без ипотеки, возможно, приобретая пару объектов недвижимости полностью. Это может принести около £20,000 прибыли до налогообложения (предполагая 7% доходности и учитывая 30% на расходы, что является грубой оценкой). Однако главный минус — это утрата преимущества роста от ипотеки со временем. Без кредита, хорошо диверсифицированные инвестиции на фондовом рынке могут подойти вам так же хорошо и обеспечить большую ликвидность.
Также доступен сбалансированный подход. Вы можете рассмотреть возможность использования умеренного уровня заемного капитала или распределения своих средств между несколькими активами, чтобы минимизировать риски.
Наиболее подходящий вариант начинается с определения ваших конкретных целей. Ищете ли вы максимальный месячный доход прямо сейчас, единовременную сумму на конкретную будущую дату или рост активов для последующего наследования вашим детям? Чем больше ясности у вас по вашим целям, тем проще будет определить инвестиционную стратегию, которая имеет смысл.
Обращение к независимому финансовому консультанту может быть разумным первоначальным шагом. Хотя они обычно не дают прямые советы по инвестициям в недвижимость, они могут помочь вам с такими опциями, как пенсионные схемы, ISA и инвестиционные фонды, помогая вам получить более широкую перспективу, прежде чем принимать какие-либо решения.
Если недвижимость входит в ваши планы, вам необходимо будет потратить время на обучение, прежде чем привлекать свои финансы. Существует множество бесплатных ресурсов, включая обширные материалы на подкастах и YouTube, но будьте готовы углубиться в эту тему на протяжении нескольких месяцев, прежде чем делать какие-либо серьезные инвестиционные шаги. Даже после покупки недвижимости не ожидайте, что это будет пассивно: даже если вы наймете агентство по аренде, вам нужно будет быть отзывчивым, следить за их работой и оставаться в курсе событий.
Кроме того, налоговые аспекты также будут на повестке дня. Учитывая вашу работу на полную ставку, вы можете предпочесть владеть недвижимостью через ограниченную компанию, чтобы избежать неблагоприятных налоговых последствий и иметь большую гибкость при передаче прав собственности в будущем — однако это также имеет свои недостатки, поэтому крайне важно получить специальные налоговые консультации.
Какой бы путь вы ни выбрали, важно не спешить. Ошибки часто происходят из-за поспешных решений или неясных целей. Это наследство может значительно повлиять на ваше будущее, если его разумно использовать, поэтому уделите необходимое время для обдуманных выборов.
