Тенденции и особенности зарубежного рынка недвижимости

Эксперты делятся информацией о рынке курортной недвижимости в Таиланде

Компания Art House на протяжении более 15 лет активно работает на тайском рынке недвижимости, зарекомендовав себя как один из ведущих застройщиков на острове Пхукет. С запуском нового проекта она выделяет пять ключевых характеристик, которые интересуют потенциальных покупателей: стоимость, ликвидность, рентабельность, качество и юридическая чистота. Эксперты компании подробно анализируют каждую из этих категорий.

Стоимость

Цена жилой недвижимости зачастую зависит от ее качества: метраж, отделка, местоположение и другие факторы. Не всегда принцип «чем дороже, тем лучше» оправдывает себя. Например, жилье класса люкс может продаваться дольше, так как не входит в массовую нишу, и покупателю может понадобиться больше времени для его поиска.

На рентабельность объекта также влияют редкие факторы. Если речь идет о курортной недвижимости, стоит учитывать, что двухспальные квартиры и дорогие пентхаусы раскупаются быстрее, так как в Таиланде наблюдается дефицит таких предложений.

Качество

Курортная недвижимость в Таиланде чаще всего предлагается под ключ — с отделкой, мебелью и техникой. Качество интерьера и мебели покупатель выбирает в зависимости от цели. Если для собственного проживания, можно отказаться от стандартного пакета мебели от застройщика, ради создания индивидуального пространства. Если же для аренды, интерьер должен быть максимально функциональным и практичным.

Несмотря на то, что в последние годы на Пхукете чаще появляются предложения от застройщиков без отделки, пространство выбора для будущих инвесторов значительно увеличивается.

Ликвидность

Ликвидность курортной недвижимости, то есть возможность быстро и выгодно ее продать, в первую очередь зависит от расположения. Высокий спрос отмечается на объекты первой береговой линии — на Пхукете недвижимость здесь всегда пользуется повышенным спросом, а продается быстрее, чем в других местах.

Пляжная линия острова не бесконечна, так что спрос на жилье на берегу Андаманского моря со временем лишь возрастет. За годы работы в регионе компании Art House удалось приобрести участки на первой береговой линии, включая проект Hennessy Residence, который объединяет в себе весь опыт застройщика.

Другая причина, влияющая на ликвидность, — выбор каналов, через которые сделка проводится. Большинство клиентов предпочитают услуги брокеров, однако обращения в одно агентство для перепродажи значительно уменьшают сегмент потенциальных покупателей, так как брокер работает только с собственными клиентами.

В то же время в Art House отметили: если в квартирном комплексе имеется отдел продаж недвижимости, то продаваемый объект попадает в руки всем участникам рынка риелторов, что соответственно увеличивает ликвидность.

Рентабельность

Пхукет является одним из самых быстроразвивающихся туристических курортов мира благодаря сочетанию уникальных природных особенностей и развитой инфраструктуры. Соответственно, любой объект жилой недвижимости превращается здесь в актив для сдачи в аренду. А вот насколько быстро этот актив будет куплен, зависит от нескольких факторов. Один из них — наличие в комплексе недвижимости централизованной системы управления. В случае если комплекс управляется одной компанией, цена аренды для многих квартир остается одинаковой.

В тех же вариантах, где множество брокеров и агентств сдают жилье самостоятельно без единой ценовой политики, появляется демпинг. Каждый стремится выиграть за счет понижения цены аренды, что очевидно хорошо для туристов, но не для инвесторов.

Второй фактор, влияющий на стоимость аренды, — наличие отельного сервиса. Отельное управление подразумевает ежедневные уборки, консьерж-сервис, обслуживание в номерах, организацию завтрак, и так далее. Обычно в квартирном комплексе с отельным управлением действует не меньше сотни сотрудников обслуживающего персонала. Соответственно, и стоимость аренды таких квартир иногда равна отельному номеру или превосходит его.

Не все объекты на Пхукете имеют подобную структуру управления. Но если она есть, специалисты компании Art House рекомендуют обращать внимание на такие варианты в первую очередь.

Юридическая чистота

Прозрачная сделка купли-продажи — важнейший фактор ликвидности, так как минимизирует риски покупателя. При оформлении сделки обычно проверяются два условия: принадлежит ли объект продавцу и нет ли на нем бремени — банковского залога, например. Бывают случаи, когда продавец предлагает еще не до конца выкупленный объект, тогда нужно подключать к сделке реального владельца.

Тем не менее, проблема банковского бремени в Таиланде стоит не так остро. Местные банки финансируют только крупных и надежных застройщиков. Если брокеры все-таки находят банковский залог на объекте, это обычно значит, что застройщик прошел многоуровневый аудит. Кроме того, ставка рефинансирования в Таиланде составляет всего 2,25%. Коммерческие кредиты крайне выгодны строительному бизнесу и не сильно влияют на расходы компании.